Sokan úgy keresnek rá erre a témára, hogy családon belüli illetékkedvezmény. A hétköznapi szóhasználat érthető, de jogilag ez nem elég pontos. Itt több külön szabályról van szó, a jó válasz pedig attól függ, milyen módon kerül át az ingatlan. Más a helyzet, ha valaki eladja a lakását a gyermekének, más, ha elajándékozza, és megint más, ha az ingatlan örökléssel kerül a családtaghoz.
A legfontosabb szabály egyszerű. Családon belül nem csak a rokoni kapcsolat dönti el az illeték mértékét, hanem az is, hogy adásvételről, ajándékozásról vagy öröklésről van-e szó. Ugyanaz a két ember egyik esetben illetékmentesen szerezhet ingatlant, másik esetben már fizetnie kell.
Illeték vagy adó?
Gyorsan tegyük egy mondattal tisztába: Illetéket akkor kell fizetni, amikor ingatlant szerzünk, például vásárláskor, ajándékba kapjuk vagy örököljük. Az illeték neve más lesz, de a lényeg ugyanaz.
Adót akkor kell fizetnünk, ha ingatlant adunk el. Ennek az elnevezése személyi jövedelemadó, és attól függ, hogy mennyi idő telt el a szerzés és az eladás között, valamint milyen áron történt a szerzés és az eladás.
Ebben a cikkben mi most az illetékre koncentrálunk.
Mi az illeték, és kinek kell vele számolnia?
Ingatlan adásvételekor az alap eset, hogy a vevő fizet illetéket. Ennek neve egyébként visszterhes vagyonátruházási illeték. Ennek általános esetben a mértéke 4 százalék. Nagy értékű ingatlannál bizonyos értékhatár felett már eltérő szabály is van, de a családon belüli ingatlan szerzésnél a legtöbben azt akarják tudni, hogy egyáltalán kell-e fizetni.
Ajándékozásnál ajándékozási illeték, öröklésnél öröklési illeték merül fel. A jó hír az, hogy a törvény több fontos családi kapcsolatnál teljes mentességet ad. A rossz hír az, hogy ez a kör nem minden jogcímen ugyanaz.
Ingatlan adásvétel családon belül
Ha az ingatlant pénzért adják-veszik, az adásvétel visszterhes vagyonátruházásnak számít. Sajnos nem teljesen igaz a gyakori tévhit, hogy családon belül egyáltalán nem kell illetéket fizetni.
Adásvételnél a vagyonszerzés illetékmentes az alábbi esetekben:
- egyenes ági rokonok közötti adásvétel
- házastársak között adásvétel
- bejegyzett élettársak közötti adásvétel
- a házastársi vagyonközösség megszüntetésének eredménye
Az egyenes ági rokonok körébe tartozik a szülő és gyermek, a nagyszülő és unoka, valamint az örökbefogadáson alapuló egyenes ági kapcsolat is. Ha például egy anya eladja a lakását a fiának, a fiú alapesetben nem fizet vagyonszerzési illetéket. Ugyanez igaz a nagyszülő–unoka viszonyra is.
A házastársak közötti adásvételnél szintén jár a mentesség. A bejegyzett élettársakra a jog több ponton a házastársakra vonatkozó szabályokat alkalmazza, ezért illeték szempontból is ebbe a kedvezőbb elbírálásba tartoznak.
A félreértések legtöbbször a testvéreknél jelennek meg. Testvérek közötti ingatlan-adásvétel nem illetékmentes. Ha az egyik testvér eladja a lakást a másiknak, a vevőnek rendszerint illetékkel kell számolnia. Attól, hogy a felek közeli hozzátartozók, az adásvétel még nem kerül automatikusan a mentes körbe.
Ajándékozásnál szélesebb a mentesség
Ajándékozásnál a törvény jóval tágabban engedi az illetékmentességet. Itt már nemcsak az egyenes ági rokonok és a házastársak tartoznak ide.
Ajándékozásnál illetékmentes az ingatlan megszerzése, ha az ajándékozás
- egyenes ági rokonok között történik
- házastársak között történik
- bejegyzett élettársak között történik
- testvérek között történik
Ez az a pont, ahol sok család rossz irányból közelít. Két testvér között egy lakás elajándékozása illetékmentes lehet, ugyanannak a lakásnak a megvétele már rendszerint nem. A két ügylet külsőre néha hasonlónak tűnik, jogilag mégis teljesen más.
Gyakorlati szempontból ez azért lényeges, mert a szerződés tartalma számít. Ha a felek valójában vételárban állapodnak meg, azt nem lehet pusztán a kedvezőbb illetékszabály miatt ajándékozásnak nevezni.
Öröklésnél is széles a mentesség
Öröklésnél szintén kedvező a szabályozás. Illetékmentes az öröklés, ha az örökös az ingatlant
- egyenes ági rokon után örököl
- házastárs után örököl
- bejegyzett élettárs után örököl
- testvér után örököl
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha valaki a szülője, házastársa, bejegyzett élettársa vagy testvére után örököl lakást, akkor nem kell öröklési illetéket fizetnie.
A törvényes és a végrendeleti öröklés részletei külön témát jelentenek, de az illeték szempontjából itt a rokoni kapcsolat a döntő. Ha a mentességi feltételek fennállnak, az öröklés az ingatlan értékétől függetlenül is mentes lehet.
Testvér, élettárs, bejegyzett élettárs – itt könnyű összekeverni a szabályokat
A családon belüli illetékeknél három fogalom különösen könnyen összecsúszik.
Az első a testvér. Testvérek között ajándékozás és öröklés esetén van illetékmentesség, adásvételnél ilyen mentesség nincs.
A második a bejegyzett élettárs. Ez nem hétköznapi megnevezés, hanem külön jogi státusz. A bejegyzett élettársi kapcsolatot a 2009. évi XXIX. törvény szabályozza, és ez az anyakönyvvezető előtti nyilatkozattal jön létre. Nem elég hozzá az együttélés ténye, és nem elég az sem, hogy a pár hosszú ideje közös háztartásban él. Illeték szempontból ez azért döntő, mert az illetéktörvény a házastárs mellett kifejezetten nevesíti a bejegyzett élettársat is. Emiatt bejegyzett élettársak között az ingatlan ajándékozása és öröklése mentes lehet, és az adásvételnél is a házastársakhoz hasonló kedvező szabály érvényesül.
A harmadik a hétköznapi értelemben vett élettárs. Az élettársi kapcsolatot a Polgári Törvénykönyv külön családjogi és vagyonjogi helyzetként ismeri, de ez nem azonos a házassággal, és nem azonos a bejegyzett élettársi kapcsolattal sem. Attól, hogy két ember együtt él, közösen fizeti a számlákat, vagy hosszú ideje párkapcsolatban van, még nem kerül automatikusan ugyanabba az illetékjogi kategóriába, mint a házastárs vagy a bejegyzett élettárs. Emiatt sima élettársak között nem szabad abból kiindulni, hogy a házastársakra vagy a bejegyzett élettársakra irányadó illetékmentesség itt is fennáll.
A pontos megfogalmazás itt különösen fontos. A bejegyzett élettárs törvényben nevesített jogállás. A sima élettárs ezzel szemben együttélési helyzet, amely önmagában nem teremt ugyanilyen illetékmentességet. Ez a különbség adásvételnél, ajándékozásnál és öröklésnél is számíthat. Ha a mentesség alapja a családi kapcsolat, akkor az okiratokból és a jogi helyzetből egyértelműen ki kell derülnie, hogy valóban házastársról, bejegyzett élettársról, egyenes ági rokonról vagy más, a törvényben pontosan megjelölt személyi körről van szó.
A házastársi vagyonközösség megszüntetése külön kategória
Van egy olyan helyzet, amelyet sokan szintén családon belüli „kedvezményként” emlegetnek, pedig pontosabban külön mentességi tényállásról van szó. Ez a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.
Ilyen helyzet lehet például válásnál vagy a közös vagyon rendezésekor, amikor az egyik házastárs nagyobb arányban kap meg egy ingatlant vagy kizárólagos tulajdonossá válik. Itt nem a klasszikus piaci adásvétel logikája érvényesül, és a törvény erre önálló mentességi szabályt ad.
Ez azért fontos, mert kívülről nézve előfordulhat, hogy pénzmozgás is van a felek között, mégsem egyszerű adásvételről beszélünk. Az illeték megítélése mindig az ügylet valódi jogi szerkezetétől függ.
Az illetékmentesség nem ugyanaz, mint az adómentesség
Egy családon belüli ingatlanügyletnél gyakori félreértés, hogy ha nincs illeték, akkor más közteher sincs. Ez nem így működik.
Adásvételnél az illeték a vevő oldalán merül fel. Az eladónál közben külön kérdés lehet, hogy keletkezik-e személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség az ingatlan értékesítése miatt. Vagyis attól, hogy a vevő családtagként illetékmentesen szerez, az eladónál még lehet más adózási vizsgálat.
Ajándékozásnál és öröklésnél is érdemes külön kezelni az illeték, az esetleges adó és az okirati, földhivatali lépések kérdését. Az egyik kedvező szabály nem old meg automatikusan mindent.
Mire érdemes figyelni a szerződés előtt?
Családon belüli ingatlanmozgásnál a legtöbb hiba nem ott kezdődik, hogy valaki rosszul számol, hanem ott, hogy rosszul nevezi meg az ügyletet. Már az elején tisztázni kell, mi történik valójában.
Érdemes átnézni legalább ezeket:
- Valóban adásvétel történik-e, vagy inkább ajándékozás. Ahogy láttuk, az illeték mértékét ezbefolyásolja.
- Pontosan milyen családi kapcsolat áll fenn a felek között.
- Van-e bejegyzett élettársi kapcsolat, vagy csak élettársi együttélésről van szó.
- A szerződésből és a benyújtott iratokból egyértelműen kitűnik-e a mentesség alapja.
- Felmerülhet-e az eladó oldalán személyi jövedelemadó.
Ingatlannál az ügy rendszerint nem áll meg a felek aláírásánál. A tulajdonjog bejegyzése, a NAV illetékmegállapítása és az okirat tartalma együtt adja a teljes képet.
Ekkor illetékmentes családon belül az ingatlan szerzés
Családon belül sok esetben valóban nem kell illetéket fizetni ingatlan után, de nincs egyetlen általános „családi kedvezmény”. A szabály attól függ, hogy adásvételről, ajándékozásról vagy öröklésről van-e szó, és attól is, hogy szülő–gyermek, házastárs, bejegyzett élettárs, testvér vagy más hozzátartozó áll a másik oldalon.
A legegyszerűbb támpont ez: Szülő–gyermek és házastárs között az ingatlan adásvétele is mentes lehet. Testvérek között az ajándékozás és az öröklés mentes lehet, az adásvétel viszont rendszerint illetékköteles. Ez az a különbség, amelyen a legtöbb család ügye elcsúszik.
NAV tájékoztató anyagok és jogszabályi háttér
- A visszterhes vagyonátruházási illeték – NAV tájékoztató
- Az ajándékozási illeték – NAV tájékoztató
- Az öröklési illeték – NAV tájékoztató
- Illetékmértékek – NAV összefoglaló oldal
- 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről – Nemzeti Jogszabálytár