Lakást venni önmagában is nagy döntés, de sok vevő csak a szerződéskötés környékén szembesül azzal, hogy a vételáron felül vagyonszerzési illetékkel is számolnia kell. Jó hír, hogy 2026-tól kedvezőbb lett az egyik legfontosabb lakásvásárlási illetékszabály: bizonyos esetekben már a vásárlást megelőző öt éven belül eladott lakás is beszámítható.
A lényeg röviden:
Fontos:
- 2026-tól kedvezőbb lett a lakásvásárlási illeték egyik fontos szabálya.
- Ha lakást vásárolsz, és a vásárlást megelőző öt éven belül eladtál egy másik lakást, akkor bizonyos esetekben nem a teljes vételár után kell illetéket fizetned, hanem csak a két ingatlan forgalmi értékének különbözete után.
- Ha előbb vásárolsz új lakást, és csak később adod el a régit, akkor továbbra is az egyéves határidő érvényes.
A kedvezmény működése:
- Ha az újonnan vásárolt lakás értéke magasabb, mint a korábban eladott lakásé, akkor az illeték alapja a két ingatlan értékének különbözete.
- Ha az új lakás értéke alacsonyabb, mint az eladott lakásé, akkor akár illetékmentesség is járhat.
- Az illetékmentesség alkalmazásánál ugyanakkor továbbra is a törvényben szereplő hároméves visszatekintő határidőt kell figyelembe venni.
- Ha több lakást is eladtál korábban, akkor a kedvezmény szempontjából nem feltétlenül a legutóbbi eladás számít, hanem az, amelyik számodra a legkedvezőbb illetékalapot eredményezi.
Mi az a cserepótló vétel?
A „cserepótló vétel” első hallásra jogászos kifejezés, de a mögötte lévő gondolat egyszerű. Arról van szó, hogy valaki elad egy lakást, majd vesz helyette egy másikat. Ilyenkor a törvény bizonyos feltételekkel nem úgy kezeli az ügyletet, mintha a vevő teljesen új vagyont szerezne, hanem figyelembe veszi, hogy közben egy másik lakástulajdonától már megvált.
Lakásvásárlásnál az illeték általános mértéke 4 százalék, ingatlanonként 1 milliárd forintig. A cserepótló kedvezmény lényege, hogy a magánszemély vevő nem feltétlenül a teljes megvásárolt lakás értéke után fizet illetéket, hanem csak a vásárolt és az eladott lakás terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete után. (Nemzeti Jogszabálytár)
Ez a gyakorlatban sok pénzt jelenthet. Ha valaki például eladott egy 50 millió forintos lakást, majd vesz egy 70 millió forintosat, nem 70 millió forint után számolják a 4 százalékos illetéket, hanem főszabály szerint csak a 20 millió forintos különbözet után. Ez 2,8 millió forint helyett 800 ezer forint illetéket jelenthet.
Mi volt a szabály 2025 végéig?
A korábbi rendszerben a vásárlás előtti időszak rövidebb volt. A vevő akkor számíthatta be a korábban eladott lakását, ha azt a vásárlást megelőző három éven belül adta el, vagy a vásárlást követő egy éven belül adta el.
Ez a hároméves határidő sok élethelyzetben szűknek bizonyult. Nem ritka, hogy valaki előbb elad egy lakást, majd csak évekkel később vesz újat: válás, költözés, külföldi munkavállalás, családi helyzet változása vagy egyszerűen az ingatlanpiaci árak miatt. Ha a három év már letelt, a korábbi lakáseladás a kedvezménynél nem segített.
Mi változott 2026. január 1-től?
A legfontosabb könnyítés az, hogy a különbözet alapján történő illetékszámításnál a vásárlást megelőző időszak három évről öt évre nőtt. Vagyis ha a vevő 2026. január 1-jén vagy azt követően köt lakásvásárlási szerződést, és a másik lakását a vásárlást megelőző öt éven belül adta el, akkor a cserepótló kedvezmény feltételei között már ez az eladás is figyelembe vehető. (Nemzeti Jogszabálytár)
A másik könnyítés azoknak fontos, akik több lakást is eladtak vagy több lakásügyletük volt. A kedvezmény szabályánál a törvény már nem az időben közvetlenül kapcsolódó eladásra szűkíti a beszámítást, hanem az azonos jogcímű értékesítések közül azt lehet figyelembe venni, amelyik a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményez. (Nemzeti Jogszabálytár)
Ez emberi nyelven azt jelenti: ha több korábbi lakáseladás is szóba jöhet, nem biztos, hogy az időben legközelebbi lesz a legfontosabb. Az illeték szempontjából azt kell megnézni, melyik eladás csökkenti legjobban az illetékalapot.
Nem minden határidő lett öt év
A 2026-os változás kedvező, de van egy könnyen félreérthető pontja. Az ötéves szabály a különbözet alapján számított illetékkedvezménynél jelenik meg. Nem jelenti azt, hogy minden kapcsolódó illetékmentességi szabály automatikusan öt évre változott volna.
Ha a vevő olcsóbb lakást vásárol, mint amennyit korábban eladott, akkor nem egyszerűen illetékkedvezményről, hanem illetékmentességről beszélünk. Ennél a mentességi szabálynál a törvény szövege 2026-ban is a vásárlást megelőző három éven belüli vagy a vásárlást követő egy éven belüli eladást említi. (Nemzeti Jogszabálytár)
Ezért nem érdemes leegyszerűsítve azt mondani, hogy „mostantól öt évig minden beszámít”. Pontosabban így helyes: ha drágább lakást veszünk, és illetéket kell fizetni a különbözet után, az eladott lakás beszámításánál 2026-tól már az öt éven belüli korábbi eladás is számíthat. Ha viszont az eladott lakás volt a drágább, és emiatt teljes mentességet szeretnénk, ott a törvényben továbbra is a hároméves visszatekintő határidő szerepel.
Három egyszerű példa
Tegyük fel, hogy valaki 2022-ben eladott egy lakást 45 millió forintért, majd 2026-ban vesz egy másikat 65 millió forintért. A lakáseladás a vásárlást megelőző öt éven belül történt, ezért a 2026-os szabály alapján a kedvezmény alkalmazható lehet. Ilyenkor az illeték alapja nem 65 millió, hanem 20 millió forint.
Más a helyzet, ha valaki 2024-ben eladott egy lakást 70 millió forintért, majd 2026-ban vesz egy kisebbet 55 millió forintért. Mivel az eladás három éven belül történt, és a vásárolt lakás olcsóbb, az illetékmentesség feltételei fennállhatnak.
A harmadik helyzet a legérzékenyebb. Ha valaki 2022-ben eladott egy lakást 70 millió forintért, majd 2026-ban vesz egy kisebbet 55 millió forintért, akkor első ránézésre azt gondolhatná, hogy az ötéves szabály miatt nincs illeték. Csakhogy a teljes mentességnél a törvény továbbra is három évet mond. Ilyenkor különösen fontos, hogy a szerződés előkészítésekor ne automatikus feltételezésből induljon ki a vevő.
Mit kell tenni a kedvezmény igénybevételéhez?
A kedvezmény nem úgy működik, hogy a NAV magától kitalálja a vevő élethelyzetét. A vevőnek nyilatkoznia kell, és igazolnia kell a másik lakástulajdon eladását. A törvény szerint ez történhet például az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon. (Nemzeti Jogszabálytár)
A gyakorlatban ezért már az adásvételi szerződés előkészítésekor érdemes jelezni az ügyvédnek, ha volt korábbi lakáseladás. Nem elég annyit mondani, hogy „régen eladtam egy lakást”. Számít az eladás időpontja, a vételár, az ingatlan forgalmi értéke, az is, hogy hány lakásügylet volt, és az is, hogy kedvezményről vagy mentességről beszélünk.
Ha a vevő előbb vásárol, és csak később adja el a másik lakását, továbbra is az egyéves szabály a meghatározó. Ilyenkor a vevőnek legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilatkoznia kell arról, hogy a vásárlást követő egy éven belül értékesíti a másik lakását, és kérnie kell, hogy az adóhatóság ennek figyelembevételével állapítsa meg az illetéket. A NAV ilyenkor az eljárást felfüggeszti. Ha az eladás megtörténik, és azt megfelelően igazolják, az illetéket a kedvezményes vagy mentességi szabály szerint állapítják meg. Ha a vevő a vásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig nem igazolja az eladást, akkor az illetéket a vásárolt lakás forgalmi értéke után szabják ki, pótilletékkel együtt. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mikor érdemes különösen odafigyelni?
A legtöbb egyszerű esetben a szabály könnyen alkalmazható: egy lakást eladtunk, egy lakást veszünk, az időpontok és az értékek világosak. A gond ott kezdődik, ahol több eladás, több vásárlás, haszonélvezeti jog, használati jog, közös tulajdon vagy időben széthúzódó ügyletek jelennek meg.
Különösen érdemes előre számolni akkor is, ha a régi lakás eladása három és öt év közé esik. Ilyenkor drágább lakás vásárlásánál a kedvezmény sokat segíthet, de olcsóbb lakás vásárlásánál a teljes mentesség már nem biztos, hogy ugyanígy működik.
A jó döntéshez nem elég a vételárakat összehasonlítani. Az illeték alapja a törvényben meghatározott forgalmi értékekhez kapcsolódik, és az eljárásban a NAV is vizsgálhatja az értékeket. A kedvezmény igénylése ezért nem puszta formaság, hanem olyan része a lakásvásárlásnak, amelyet már a szerződéskötés előtt érdemes tisztázni.
A legfontosabb tanulság
A 2026-os szabályváltozás sok lakásvásárlónak kedvező. Aki az elmúlt öt évben adott el lakást, és most drágábbat vásárol, annak érdemes utánanéznie, csökkenthető-e az illetékalapja. Egy több tízmilliós lakásvásárlásnál ez akár százezres vagy milliós nagyságrendű különbséget is jelenthet.
A lényeg mégsem az, hogy „minden öt év lett”. A pontosabb mondat így hangzik: 2026-tól a cserepótló illetékkedvezménynél hosszabb, ötéves visszatekintő időszak segítheti a vevőt, de a teljes illetékmentességnél továbbra is figyelni kell a hároméves szabályra. Aki ezt időben tisztázza, nemcsak kellemetlen meglepetést kerülhet el, hanem könnyen lehet, hogy jelentős összeget takarít meg.