Lakásvásárlásnál sokan csak a vételárra, az ügyvédi díjra és a hitelköltségekre figyelnek, pedig a visszterhes vagyonátruházási illeték is komoly tétel lehet. Jó hír, hogy a 35 év alatti első lakástulajdont szerzők számára 2026-ban is létezik illetékkedvezmény. Ugyanakkor ez a lehetőség szűk feltételekhez kötött, ezért könnyű félreérteni, hogy pontosan mikor jár, és mikor nem.
Ebben a cikkben összefoglaljuk, ki jogosult a kedvezményre, mekkora megtakarítást jelenthet, és milyen hibák vezethetnek ahhoz, hogy a NAV végül mégsem fogadja el a kedvezmény igénybevételét.
Mi az első lakás illetékkedvezménye 2026-ban?
Lakásvásárlás esetén főszabály szerint a vagyonszerzőnek visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie, amelynek általános mértéke a forgalmi érték 4%-a. A törvény azonban kedvezményt ad a 35 év alatti első lakástulajdont szerzőknek.
A kedvezmény lényege, hogy az egyébként fizetendő illeték 50%-át elengedik, ha a törvényi feltételek teljesülnek. Ez tehát nem teljes mentesség, hanem félilleték.
A szabály 2026-ban is hatályban van, de csak akkor alkalmazható, ha a megszerzett lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
Ki jogosult a kedvezményre?
A kedvezményhez több feltételnek egyszerre kell teljesülnie.
1. A vásárló még nem tölthette be a 35. életévét
A korhatárt az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában kell vizsgálni. Ez jellemzően az adásvételi szerződés megkötéséhez kapcsolódik. Ha a vevő ekkor már betöltötte a 35. életévét, a kedvezmény nem jár.
2. Első lakástulajdont kell szereznie
Nem elég az, hogy valaki most vesz először teljes lakást a nevére. A törvény ennél pontosabban határozza meg, ki számít első lakásszerzőnek.
Általában akkor beszélhetünk első lakástulajdon megszerzéséről, ha a vásárlónak korábban nem volt:
- önálló lakástulajdona,
- lakásban legalább 50%-os tulajdoni hányada,
- lakáshoz kapcsolódó, bejegyzett vagyoni értékű joga, például haszonélvezeti joga.
Ez azért fontos, mert sokan automatikusan kizártnak gondolják magukat akkor is, ha korábban csak kisebb tulajdoni hányaduk volt egy lakásban. Pedig egy 50%-ot el nem érő korábbi tulajdoni hányad önmagában még nem feltétlenül zárja ki a kedvezményt.
3. A lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint lehet
Ez az egyik legfontosabb feltétel, és a gyakorlatban sok esetben ez a legnagyobb akadály. Nem elég az, hogy a szerződésben 15 millió forint vagy annál alacsonyabb vételár szerepel. A NAV a saját eljárásában a lakás forgalmi értékét vizsgálja, és ha ezt magasabbnak látja, a kedvezményt elutasíthatja.
Különösen lényeges az is, hogy a törvény az egész lakás forgalmi értékét nézi. Ha valaki csak tulajdoni hányadot vásárol, attól még nem a megszerzett rész értékét, hanem a teljes lakás értékét kell vizsgálni a 15 millió forintos határ szempontjából.
Mekkora a megtakarítás?
A számítás alapja egyszerű: lakásvásárlásnál az illeték általában a forgalmi érték 4%-a. A kedvezmény ezt felezi meg.
Példa 1: 10 millió forintos lakás
- Általános illeték: 400 000 Ft
- Kedvezményes illeték: 200 000 Ft
- Megtakarítás: 200 000 Ft
Példa 2: 12 millió forintos lakás
- Általános illeték: 480 000 Ft
- Kedvezményes illeték: 240 000 Ft
- Megtakarítás: 240 000 Ft
Példa 3: 15 millió forintos lakás
- Általános illeték: 600 000 Ft
- Kedvezményes illeték: 300 000 Ft
- Megtakarítás: 300 000 Ft
Ez a felső határ: a kedvezménnyel legfeljebb 300 000 forint takarítható meg.
Példa 4: 16 millió forintos lakás
Ebben az esetben a kedvezmény már nem alkalmazható.
- Fizetendő illeték: 640 000 Ft
- Megtakarítás: 0 Ft
Mi történik, ha csak tulajdoni hányadot vásárolsz?
Ez gyakori élethelyzet, például testvérek közötti kivásárlásnál vagy válás utáni tulajdonrendezésnél. Ilyenkor sokan abból indulnak ki, hogy ha a megszerzett rész értéke 15 millió forint alatt van, akkor a kedvezmény automatikusan jár. Ez nem így van. A törvényi értékhatárnál az egész lakás forgalmi értéke számít.
Példa
Ha egy 14 millió forint forgalmi értékű lakás 50%-át szerzed meg, akkor a kedvezmény feltétele az értékhatár oldaláról teljesülhet, mert az egész lakás nem éri el a 15 millió forintot.
Ha viszont egy 20 millió forint forgalmi értékű lakás 25%-át vásárolod meg, akkor hiába csak 5 millió forint értékű tulajdoni hányadot szerzel, a kedvezmény nem jár, mert az egész lakás értéke meghaladja a 15 millió forintot.
Megjegyzés: Az első lakástulajdont szerzők számára kérhető 12 havi, pótlékmentes részletfizetéssel külön cikkben foglalkozunk hamarosan.
Kombinálható más kedvezményekkel, például CSOK-kal?
Itt érdemes nagyon pontosan fogalmazni. A gyakorlatban nem arról van szó, hogy a különböző illetékkedvezmények egyszerűen összeadódnak.
Bizonyos támogatott konstrukciókhoz, például egyes CSOK- vagy CSOK Plusz-esetekhez teljes illetékmentesség kapcsolódhat. Ilyenkor nem az történik, hogy a 35 év alatti első lakásszerző előbb kap 50% kedvezményt, majd arra még rájön egy másik kedvezmény. Ha teljes illetékmentesség jár, akkor értelemszerűen nincs mit tovább csökkenteni.
Vagyis a 35 év alatti első lakásszerzők kedvezménye és a teljes illetékmentességet adó szabályok nem egymásra rakódó kedvezmények, hanem eltérő jogcímek. Mindig azt kell megnézni, hogy az adott ügyletre pontosan melyik szabály alkalmazható.
Milyen hibák szoktak előfordulni?
1. A vevő csak a vételárat nézi, nem a NAV által vizsgált forgalmi értéket
Ez az egyik leggyakoribb félreértés. Attól, hogy a szerződésben 15 millió forint alatti ár szerepel, a NAV még megállapíthat magasabb forgalmi értéket.
2. A korábbi tulajdoni múltat nem vizsgálják elég alaposan
Sokan megfeledkeznek egy régi öröklésről, ajándékozásról vagy részarányos tulajdonról. Pedig a korábbi jogszerzés részletei döntőek lehetnek.
3. Tulajdoni hányad vásárlásánál a megszerzett rész értékéből indulnak ki
A kedvezmény értékhatáránál nem ez a döntő, hanem az egész lakás forgalmi értéke.
4. A kedvezményre vonatkozó nyilatkozatot elmulasztják vagy hibásan teszik meg
A jogosultsági nyilatkozat megtétele nem puszta formalitás. Ha ez elmarad, vagy a nyilatkozat valótlan, abból komoly probléma lehet.
Mire figyelhet a NAV ellenőrzéskor?
A NAV ellenőrizheti például:
- volt-e korábban lakástulajdonod vagy jelentősebb tulajdoni hányadod,
- fennállt-e korábban olyan vagyoni értékű jog, amely kizárja az első lakásszerző minőséget,
- reális-e a szerződésben szereplő érték,
- helyesen történt-e a kedvezményre vonatkozó nyilatkozat.
Jogosulatlan kedvezményigénybevétel esetén nemcsak a meg nem fizetett illetéket kell utólag rendezni. A következmények ennél súlyosabbak is lehetnek, ezért különösen fontos a pontos előzetes ellenőrzés.
Megéri erre építeni a pénzügyi tervezést?
Igen, de csak akkor, ha a feltételek valóban fennállnak. Az első lakás illetékkedvezménye 2026-ban is valós lehetőség, de a 15 millió forintos értékhatár miatt ma már szűk körben alkalmazható. Ettől még azokban az esetekben, ahol elérhető, akár több százezer forintos megtakarítást jelenthet.
A gyakorlatban legalább ennyire fontos annak tisztázása, hogy az adott ügyletre valójában nem más illetékmentességi szabály vonatkozik-e.
Röviden a lényeg
- 2026-ban is létezik a 35 év alatti első lakástulajdont szerzők 50%-os illetékkedvezménye.
- Csak akkor jár, ha a megszerzett lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint.
- A maximális megtakarítás 300 000 forint.
- Nem elég az alacsony vételár: a NAV a forgalmi értéket vizsgálja.
- CSOK vagy CSOK Plusz mellett egyes esetekben teljes illetékmentesség is felmerülhet, ami külön jogcím.
- Érdemes még szerződéskötés előtt tisztázni, hogy a kedvezmény valóban alkalmazható-e.
Gyakori kérdések
35 évesen még igénybe vehető a kedvezmény?
Csak akkor, ha az illetékkötelezettség keletkezésekor a vevő még nem töltötte be a 35. életévét.
Ha korábban örököltem egy kisebb tulajdoni hányadot, még lehetek első lakásszerző?
Ez a korábbi tulajdoni hányad mértékétől és a pontos jogi helyzettől függ. Nem minden korábbi résztulajdon zárja ki automatikusan a kedvezményt.
15 millió forint felett részben jár a kedvezmény?
Nem. Ha a lakás forgalmi értéke meghaladja a 15 millió forintot, a 35 év alattiak 50%-os kedvezménye nem alkalmazható.
CSOK mellett is kell illetéket fizetni?
Ez az adott konstrukciótól és az ügylet részleteitől függ. Vannak olyan esetek, amikor teljes illetékmentesség alkalmazható.
Ez a cikk általános tájékoztatást ad. Ingatlanvásárlás előtt mindig érdemes az adott ügylet körülményeit külön is áttekinteni, mert néhány korábbi tulajdonszerzés vagy nyilvántartási adat is eldöntheti, hogy végül jár-e a kedvezmény.