A vevő megtalálja a megfelelő lakást. Jó helyen van, jó az alaprajz, még egy szép erkély is van, minden pont olyan, amilyet keresett. Az eladóval megszületik a megállapodás, az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződést, a vevő pedig kifizeti a foglalót. A vételár nagyobb részét bankhitelből rendezné.
Aztán jön az értesítés a banktót, hogy nem adják meg a hitelt. Vagy megadnák, de nem annyit, amennyi a vásárláshoz kellene.
Na, ez itt a bökkenő.
Ilyenkor szinte minden vevő ugyanazt kérdezi: visszakaphatja-e a foglalót? A rövid válasz: automatikusan nem. Viszont egy jó szerződéssel előre kezelhető ez a kockázat. Rossz vagy hiányos szerződéssel viszont könnyen több millió forintos vita lehet belőle.
A cikk azt mutatja be, mikor járhat vissza a foglaló hitel elutasítása esetén, mikor veszhet el, és mit kell már az adásvételi szerződésben tisztázni ahhoz, hogy ne utólag kelljen kapkodni.
1 percben: visszajár a foglaló, ha a vevő nem kap hitelt?
Ha a szerződésben nincs külön szabály arra, hogy mi történik banki hitel elutasítása esetén, akkor a vevő nehéz helyzetbe kerülhet.
Ennek oka egyszerű: az eladóval szemben a vevő nem azt vállalja, hogy megpróbál hitelt szerezni, hanem azt, hogy megfizeti a vételárat. Az, hogy ezt miből teremti elő, főszabály szerint az vevő feladatköre.
Másképp mondva: a banki hitel a vevő érdekkörébe tartozó probléma.
Ez persze nem jelenti azt, hogy minden hitel-elutasításnál automatikusan elvész a foglaló. A Ptk. szerint a foglaló sorsa attól függ, kinek a felelősségi körében hiúsult meg a szerződés teljesítése. Ha a vevő felelős, az adott foglalót elveszítheti. Ha az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen kell visszaadnia. Ha egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
A gyakorlatban tehát nem az a döntő kérdés, hogy a vevőnek kellemetlen-e a banki elutasítás. Hanem az, hogy a hitel meghiúsulása kinek a kockázati körébe tartozik.
Foglaló vagy előleg? Nem mindegy
A foglaló nem egyszerű első részlet. Ez az egyik leggyakoribb félreértés.
Az előleg főszabály szerint visszajár, ha az adásvétel meghiúsul. A foglalónak éppen az a szerepe, hogy következménye legyen annak, ha a szerződés valamelyik fél oldalán nem teljesül. Ha a vevő felelős a meghiúsulásért, az adott foglalót elveszítheti. Ha az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen kell visszaadnia. Ha egyik fél sem felelős, vagy mindketten felelősek, a foglaló visszajárhat.
A vételárrészlet ezzel szemben a vételár része, amellyel a szerződés sorsa szerint kell elszámolni.
A bánatpénz pedig külön kategória, az elállási jog gyakorlásához kapcsolódik, ezért az megint más logika szerint működik.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy a foglaló túlzott mértékét a bíróság kérelemre mérsékelheti. Ennek részletezése azonban meghaladja jelen cikk kereteit, ezért a fókusz most a hitelből történő ingatlanvásárláson marad.
Miért lehet a vevő kockázata, ha a bank nemet mond?
A vevő úgy érezheti, hogy nem szándékosan hibázott, egyszerűen a bank nem adott hitelt. Emberileg ez érthető, de jogilag sajnos ez nem elegendő.
A kérdés ugyanis nem az, hogy a vevő szándékosan hibázott-e. A foglalónál azt kell vizsgálni, hogy a szerződés teljesítése kinek a felelősségi körében hiúsult meg. A Kúria egy ide vágó döntése kimondja, hogy nem önmagában a felróhatóság, vagyis a hétköznapi értelemben vett hibázás a döntő, hanem a meghiúsulásért való felelősség.
Egy egyszerű példa jól mutatja a helyzetet.
Ha a vevő úgy ír alá egy 80 millió forintos adásvételi szerződést, hogy 50 millió forint hitelre számít, de előzetes banki vizsgálat nélkül, akkor nagy kockázatot vállal. Ha utóbb kiderül, hogy a jövedelme alapján a bank csak 35 millió forintot adna, az nem lehet az eladó problémája.
Az eladó ilyenkor mondhatja, hogy ő kész lett volna eladni az ingatlant, a vevő viszont nem tudta kifizetni a vételárat.
Ezért veszélyes az a gondolat, hogy a bank majd biztosan megadja a hitelt. A bank nem ugyanúgy szereplője az adásvételi szerződésnek, mint az eladó és a vevő. A bank későbbi döntését külön be kell építeni a szerződés logikájába.
Mikor maradhat a hitelkockázat a vevő oldalán?
Tipikus esetben a vevő pozícióját gyengítheti, ha:
- előzetes banki minősítés nélkül írta alá a szerződést
- túl magas hitelösszeggel számolt
- a jövedelme nem bírta el a szükséges törlesztőt
- korábbi hitel, KHR-listás múlt vagy más pénzügyi körülmény miatt utasították el
- nem adott be időben minden banki dokumentumot
- nem működött együtt megfelelően a hitelügyintézésben
- túl rövid fizetési határidőt vállalt
- csak szóban hangzott el, hogy hitel hiányában visszajár majd a foglaló.
Ezekben az esetekben az eladó könnyebben érvelhet azzal, hogy a vevő finanszírozása a vevő saját kockázata volt.
És itt jön egy kellemetlen, de fontos mondat: ha a bank azért utasítja el a kérelmet, mert a vevő hitelképessége nem megfelelő, akkor az adásvételi szerződésben külön hitelszabály nélkül a foglaló visszakövetelése rendszerint nehéz.
Mikor lehet vitatni, hogy a vevő felelős?
Nem minden banki elutasítás egyforma. Nagyon nem.
Más a helyzet, ha a bank nem a vevő pénzügyi helyzete miatt mond nemet, hanem például az ingatlannal, az eladóval vagy az iratokkal van gond.
Ilyen lehet, ha:
- az ingatlan értékbecslése lényegesen alacsonyabb lett
- a tulajdoni lapon olyan teher vagy jog szerepel, amelyet nem megfelelően kezeltek
- a társasházi iratok, használati megosztás vagy műszaki dokumentáció hiányos
- az eladó nem adta át időben a bank által kért iratokat
- az eladó tehermentesítési vállalása nem volt rendben
- a bank az ingatlan jogi állapota miatt nem finanszírozott, példáúl osztatlan közös tulajdonban van az ingatlan
- az eladó késlekedése miatt csúszott ki a vevő a határidőből
Ilyenkor már nem biztos, hogy egyszerűen azt lehet mondani, hogy a vevő nem tudott fizetni, tehát elbukta a foglalót. A banki elutasítás okát pontosan meg kell nézni.
Nem mindegy, hogy a bank a vevő miatt nem hitelez, vagy az ingatlan, az eladó, illetve a szerződéses dokumentáció miatt.
A vevői hitel kezelése az adásvételi szerződésben
A foglalót nem utólag kell megmenteni. Előre kell biztosítani.
A legjobb megoldás az, ha az adásvételi szerződés külön szabályozza, mi történik akkor, ha a vevő nem kapja meg a tervezett hitelt.
Ennek a szerződéses résznek az a lényege, hogy a felek előre rögzítik, hogy a vevő a vételár egy részét bankhitelből fizeti, és ha a hitelkérelmet a bank meghatározott feltételek mellett elutasítja, akkor a vevő jogosult lehet elállni a szerződéstől, a foglaló pedig visszajár.
A mondat, ami sok millió forintot érhet
Egy gyenge szerződéses mondat így néz ki:
„A vevő a vételárat részben bankhitelből fizeti.”
Ez kevés lehet. Ebből még nem következik egyértelműen, hogy hitel-elutasítás esetén a vevő visszakapja a foglalót.
Egy jobb megfogalmazási irány például ezt a logikát követi:
„A felek rögzítik, hogy amennyiben a vevő igazoltan, határidőben benyújtott hitelkérelmét a finanszírozó bank elutasítja, vagy a bank a szükséges hitelösszegnél alacsonyabb összeget hagy jóvá, a vevő jogosult a szerződéstől elállni, és ebben az esetben az eladó a foglalót köteles visszafizetni.”
Ez nem kész szerződésminta. Nem szabad gondolkodás nélkül bemásolni egy adásvételibe. Arra viszont jó példa, hogy milyen kérdéseket kell a szerződésnek ténylegesen rendeznie.
Mert a különbség óriási. Az egyik mondat csak annyit mond: a vevő hitelből fizetne. A másik már azt is kezeli: mi történik, ha a hitel nem sikerül.
Mit írjon az adásvételi szerződés a vevői hitelről?
Itt érdemes nagyon gyakorlatiasnak lenni. Az aláírás előtt nem az a kérdés, hogy van-e valami a hitelről a szerződésben. Hanem az, hogy elég pontosan van-e benne.
A vevői hitelt kezelő szerződéses rész legalább ezekre térjen ki:
1. Mekkora hitelösszeggel számol a vevő?
Nem mindegy, hogy a vevő 10 millió, 30 millió vagy 60 millió forint hitelre számít. Ha a vásárlás csak legalább 40 millió forint hitellel működik, ezt érdemes világosan rögzíteni.
2. Meddig kell benyújtani a hitelkérelmet?
A vevő ne üljön hetekig az ügyön. A szerződés mondja meg, hogy például az aláírástól számított 5 vagy 10 munkanapon belül be kell adni a hitelkérelmet.
3. Milyen hitelre vonatkozik a feltétel?
Piaci lakáshitel? Támogatott hitel? CSOK Pluszhoz kapcsolódó finanszírozás? Más konstrukció? Nem mindig kell konkrét bankot megnevezni, de a keretek legyenek világosak.
4. Mit kell tennie a vevőnek?
Például határidőben be kell nyújtania a dokumentumokat, együtt kell működnie a bankkal, és igazolnia kell, hogy a kérelmet valóban beadta.
5. Mit kell tennie az eladónak?
Az eladónak is lehet együttműködési kötelezettsége. Ilyen lehet a tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, társasházi dokumentumok, tehermentesítési iratok, banki formanyomtatványok aláírása vagy egyéb, finanszírozáshoz szükséges dokumentumok biztosítása.
6. Mi számít hitel-elutasításnak?
Csak a hivatalos banki elutasító levél? Az is, ha a bank kevesebb hitelt ad? Az is, ha az értékbecslés miatt nem jön ki a szükséges összeg? Ezeket nem jó a vitára hagyni.
7. Mi van, ha a bank kevesebb hitelt ad?
Ez különösen fontos. Sok ügylet nem azon bukik el, hogy a bank semmit nem ad. Hanem azon, hogy adna, csak nem eleget.
8. Kell-e több banknál próbálkozni?
Elég egy bank elutasítása, vagy a vevőnek másik bankhoz is el kell mennie? Ha ezt nem rendezik, később vita lehet belőle.
9. Meddig lehet a hitel elutasítására hivatkozni?
Legyen határidő. Például a hitelbírálati határidő végéig. A bizonytalanság az eladónak sem érdeke.
10. Mikor és hogyan jár vissza a foglaló?
A szerződés mondja meg, milyen iratok bemutatása után, milyen határidővel kell visszafizetni a foglalót. Például az elállási nyilatkozat és a banki igazolás kézhezvételétől számított 5 munkanapon belül.
Ez a rész nem formaság. Ez az a pont, ahol a vevő sok millió forintos kockázatot tud előre kezelni.
Mi van, ha nem elutasítás van, csak kevesebb hitel?
Tegyük fel, hogy a vevő 30 millió forint hitellel számol. A bank végül csak 22 milliót hagy jóvá. Papíron ez nem teljes elutasítás. A gyakorlatban viszont ugyanúgy baj lehet, mert a vevő nem tudja kifizetni a vételárat.
Ezért nem elég a szerződésbe annyit írni, hogy a banki elutasítás esetén mi történik. Azt is rendezni kell, mi a következménye annak, ha a bank ugyan adna hitelt, de:
- alacsonyabb összeget hagy jóvá
- magasabb önerőt kér
- az értékbecslés miatt csökkenti a finanszírozást
- csak olyan feltételekkel adna hitelt, amely a vevőnek már nem vállalható
- a folyósítás feltételei a határidőn belül nem teljesíthetők
Itt különösen fontos a pontos megfogalmazás. Ha a vevőnek legalább 30 millió forint hitel kell a vételár teljesítéséhez, akkor a szerződésben ezt a helyzetet is kezelni kell.
Több hitelforrás is lehetséges, CSOK, babaváró, támogatott hitel. – Nem mindegy, hogy melyik
Sok vevő ma már nem egyetlen forrásból fizet. Van önerő, piaci lakáshitel, támogatott hitel, CSOK Plusz, babaváró, családi kölcsön, esetleg egy korábbi ingatlan eladásából származó pénz.
Minél több forrásból áll össze a vételár, annál több ponton csúszhat el az ügylet.
A CSOK, a falusi CSOK, a babaváró vagy más támogatott konstrukció nem mindig ugyanazt a kockázatot jelenti, mint egy sima piaci lakáshitel. Lehetnek személyi feltételek, családi állapotra, gyermekvállalásra, TB-jogviszonyra, ingatlanra vagy határidőkre vonatkozó szabályok.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy az egyes állami támogatások és támogatott hitelek feltételei külön jogszabályokban és banki eljárásokban jelennek meg, és ezek részletes bemutatása jócskán meghaladja ezen cikk kereteit.
A lényeg, hogy ha a vételár több forrásból áll össze, a szerződésben pontosan kezelni kell, melyik forrás kiesése milyen következménnyel jár.
Nem ugyanaz, ha a piaci hitel nem sikerül, ha a támogatott hitel nem sikerül, vagy ha a bank az ingatlan támogatási alkalmasságával kapcsolatban talál problémát.
Banki előminősítés: hasznos, de nem páncélajtó
A banki előminősítés jó dolog. Sőt, hitelből vásárlásnál kifejezetten ajánlott. Segít felmérni, mekkora hitelre lehet reálisan számítani.
De nem garancia.
Az előminősítés olyan, mint egy biztató előzetes válasz. Jó jel. Megnyugtató lehet. De nem ugyanaz, mint a végleges hiteljóváhagyás és főleg nem ugyanaz, mint a folyósított pénz.
Közben még sok minden történhet:
- változhat a vevő jövedelmi helyzete
- előkerülhet egy meglévő hitelteher
- az értékbecslés alacsonyabb lehet a vártnál
- az ingatlan jogi állapota problémásnak bizonyulhat
- a bank további iratokat kérhet
- a folyósítás feltételei nem teljesülnek időben
Ezért az előminősítés nem helyettesíti a jó szerződést. Csökkenti a kockázatot, de nem tünteti el.
Mekkora foglalót érdemes vállalni hitelből történő vásárlásnál?
A magyar piacon sokszor 10 százalék körüli foglalóval találkozni. De fontos, hogy nincs törvény által előírt kötelező mérték. Nincs olyan szabály, hogy minden esetben 10 százalékot kell adni.
Nagy értékű ingatlannál a 10 százalék már nagyon komoly összeg. Egy 80 milliós lakásnál 8 millió forint. Egy 250 milliós háznál 25 millió. Ez nem aprópénz, amelyet a vevő könnyedén kockáztathat.
Minél bizonytalanabb a finanszírozás, annál óvatosabban kell bánni a foglaló mértékével.
Lehet tárgyalni például:
- 10 százaléknál alacsonyabb foglalóról
- foglaló és előleg együttes használatáról. Az előző példánál maradva, például 10 millió foglaló és 15 millió előleg
- több részletben történő fizetésről
- hosszabb, banki folyósításhoz igazodó határidőről
- ügyvédi letétről
Persze az eladó sem köteles mindent elfogadni. Ő is biztonságot szeretne. De vevői oldalon nem árt észben tartani: minél nagyobb a foglaló külön hitelszabály nélkül, annál nagyobb az elveszíthető összeg.
Ügyvédi letétben biztonságosabb helyen lehet a foglaló
Felmerülhet, hogy a foglaló ne közvetlenül az eladóhoz kerüljön, hanem ügyvédi letétbe.
Ez bizonyos helyzetekben hasznos lehet. Például vitás esetben nem az történik, hogy a pénz már az eladónál van, és a vevőnek onnan kell visszaküzdenie. A letét biztonságosabb technikai megoldást adhat.
De fontos: az ügyvédi letét önmagában nem változtatja meg a foglaló jogi sorsát.
Ha a szerződés szerint a vevő elveszíti a foglalót, attól még nem lesz automatikusan visszajáró pénz csak azért, mert letétben volt. A letét akkor segít igazán, ha a letéti feltételek pontosan kimondják, mikor fizethető ki az eladónak, mikor jár vissza a vevőnek, milyen dokumentumok alapján dönthet az ügyvéd, illetve, hogy mi történik vita esetén.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy az ügyvédi letét kezelésére külön szakmai és kamarai szabályok is vonatkoznak.
Határidők: sok ügylet nem a hitelen, hanem az időn bukik el
A vevő sokszor azt kérdezi, hogy megkapja-e a hitelt? De legalább ilyen fontos kérdés, hogy megkapja-e időben?
A banki hitel nem egyik napról a másikra érkezik. Van hitelkérelem, dokumentumpótlás, értékbecslés, banki bírálat, szerződéskötés, jelzálog-bejegyzés, folyósítási feltételek ellenőrzése. Ha az ingatlanon teher van, még tehermentesítési folyamat is lehet.
Ezért a szerződésben vállalt fizetési határidőnek igazodnia kell a banki folyósítás valós idejéhez.
Ha a vevő túl rövid határidőt vállal, könnyen késedelembe eshet. És ha a késedelem miatt hiúsul meg az adásvétel, az már megint a foglaló sorsát érintheti.
Nem elég tehát az, hogy a bank várhatóan ad hitelt. Olyan határidőt kell vállalni, amely mellett a hitel reálisan le is folyósítható.
Mit tehet a vevő, ha már aláírta a szerződést, és utólag derül ki, hogy nincs hitel?
Ez a kellemetlenebb helyzet. Ilyenkor már nem elméleti kérdésről van szó, hanem ég a ház.
A legrosszabb reakció a kivárás, a telefonálgatás és a határidők csendes elmulasztása.
Ehelyett gyors, írásban követhető lépésekre van szükség.
1. Az adásvételi szerződés azonnali ellenőrzése
Meg kell nézni, van-e benne külön szabály:
- hitel-elutasításra
- fizetési határidőre
- póthatáridőre
- elállásra
- foglaló visszafizetésére
- banki igazolás bemutatására
- eladói együttműködésre
Nem elég azt keresni, hogy szerepel-e benne a „hitel” szó. Azt kell megnézni, hogy a szerződés mit mond a hitel meghiúsulásának következményéről.
2. Írásos banki dokumentum kérése
A telefonos tájékoztatás kevés. Kell valamilyen írásos banki dokumentum, amelyből látszik, mi történt.
A legjobb, ha az is kiderül belőle, miért nem adtak hitelt, vagy miért csak alacsonyabb összeget hagytak jóvá.
3. Az elutasítás okának tisztázása
Ez döntő lehet. Más a helyzet, ha a gond a vevő jövedelmével volt, és más, ha az ingatlan jogi állapotával, értékével vagy az eladói dokumentumokkal.
4. A fizetési határidő figyelése
Ha látható, hogy baj van, azt időben jelezni kell. Írásban. Nem csak az ingatlanközvetítőnek, és nem csak telefonon.
5. Póthatáridő vagy szerződésmódosítás kérése
Ha van esély másik banknál, vagy csak idő kell a dokumentumpótláshoz, érdemes egyezséget keresni. Sok eladó inkább vár néhány hetet, mint hogy új vevőt keressen.
6. Kapkodó nyilatkozatok kerülése
Ha az eladó olyan nyilatkozatot kéra a vevőtől, amely szerint elismeri a szerződésszegést vagy lemond a foglalóról, előbb jogi tanácsot kell kérni. Itt már minden mondat számíthat.
Mikor lehet esély külön hitelszabály nélkül is?
Külön hitelszabály nélkül nehezebb a helyzet, de nem minden eset reménytelen.
Lehet mozgástér például akkor, ha:
- az eladó nem adta át a bank által kért iratokat
- az ingatlan jogi állapota nem volt rendezett
- az ingatlan nem olyan volt, mint ahogy bemutatták
- a bank az ingatlan problémája miatt nem finanszírozott
- az eladó vállalt valamit a szerződésben, amit nem teljesítet;
- a felek utóbb közösen módosították vagy megszüntették a szerződést
- a teljesítés elmaradása nem kizárólag a vevő finanszírozási problémájára vezethető vissz.
De nem szabad hamis reményt kelteni. Ha a bank pusztán azért mondott nemet, mert a vevő jövedelme vagy hitelképessége nem volt megfelelő, és a szerződés nem védte külön a vevőt, akkor a foglaló visszakövetelése kockázatos.
Mit tehet a vevő, ha az eladó nem akarja visszaadni a foglalót?
Először is, nem érdemes csak érzelmi alapon vitatkozni.
Az, hogy a helyzet igazságtalannak tűnik, önmagában kevés. A szerződést, a banki dokumentumokat és az események időrendjét kell megnézni.
Gyakorlati sorrendben:
- Az adásvételi szerződés elemzése. Pontosan mit mond a foglalóról, hitelről, határidőkről és elállásról?
- A banki iratok összegyűjtése. Elutasítás, hiánypótlás, értékbecslés, jóváhagyott hitelösszeg, banki e-mailek.
- Az események időrendbe rakása. Mikor írták alá a szerződést? Mikor adta be a vevő a hitelkérelmet? Mikor kért iratot a bank? Mikor jelzett az eladónak?
- Írásos, jogilag átgondolt felszólítás küldése. Sok ügy itt még rendezhető.
- Egyezségi megoldás keresése. Néha reálisabb egy részleges visszafizetés vagy határidő-hosszabbítás, mint egy hosszú vita.
- Végső esetben jogi eljárás. Ez lehet fizetési meghagyás vagy peres út, de csak akkor érdemes elindulni, ha a bizonyítékok és a szerződés alapján van valódi jogi alap.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy egy vitatott foglalóügyben a bizonyítás és az eljárási stratégia ügyről ügyre eltérhet. Ennek részletezése azonban meghaladja jelen cikk kereteit, ezért a fókusz most azon marad, hogyan lehet a bajt már aláírás előtt megelőzni.
Az eladót is meg lehet érteni adott esetben
Egy jó szerződés nemcsak a vevőt védi. Az eladó érdekeit is figyelembe veszi.
Az eladó ugyanis az aláírás után gyakran leveszi az ingatlant a piacról. Más érdeklődőket elveszíthet. Lehet, hogy ő is továbbvásárolna. Lehet, hogy neki is határidői vannak. Ha a vevő hónapok után nem tud fizetni, az eladónak is valódi kára, kellemetlensége és kockázata keletkezhet.
Ezért a foglaló nem pusztán büntetés. Inkább egy erős jelzés arra, hogy a szerződés komoly dolog, a meghiúsulásnak következménye van.
Pont ezért kell előre kimondani, ha a felek bizonyos banki kockázatot nem a vevőre akarnak terhelni.
Gyakori hibák, amelyek miatt a vevő bukhatja a foglalót
Ezek azok a hibák, amelyeket újra és újra látni lehet:
- előminősítés nélkül ír alá
- túl magas foglalót vállal
- azt hiszi, hogy a 10 százalék kötelező
- csak szóban hangzik el, hogy hitel hiányában visszajár a foglaló
- a szerződés csak annyit ír, hogy a vevő hitelből fizet
- nem szerepel benne, mi van részleges hiteljóváhagyás esetén
- túl rövid fizetési határidőt vállaltak a felek
- késve adja be a banki dokumentumokat
- nem kér írásos banki elutasítást
- nem jelzi időben a problémát az eladónak
- összekeveri az előleget és a foglalót, azaz nem ismeri a foglaló jogi természetét
- azt gondolja, hogy az ügyvéd majd valahogy megoldja, miközben a szerződés már alá van írva.
A legtöbb hiba abból ered, hogy a vevő a jó forgatókönyvre készül, nem a rosszra.
Mit kérdezzen meg a vevő az ügyvédtől aláírás előtt?
Ezt a részt érdemes elmenteni!
Aláírás előtt legalább ezeket a kérdéseket célszerű tisztázni:
- Mi történik, ha a bank egyáltalán nem ad hitelt?
- Mi történik, ha a bank csak kevesebb hitelt ad?
- Mi történik, ha az értékbecslés alacsonyabb lesz?
- Mi történik, ha az ingatlan jogi problémája miatt nem finanszírozható?
- Meddig kell beadni a hitelkérelmet?
- Kell-e több banknál próbálkozni?
- Milyen banki igazolást kell bemutatni elutasítás esetén?
- Pontosan mikor jár vissza a foglaló?
- Mikor veszíti el a vevő a foglalót?
- Elég hosszú-e a vételárfizetési határidő a banki folyósításhoz?
- Mi történik CSOK, babaváró vagy támogatott hitel elutasításánál?
- Lehet-e a foglalót ügyvédi letétben tartani?
- A letéti feltételek pontosan mit mondanak?
- Mekkora foglaló indokolt ebben az ügyletben?
Ezek nem akadékoskodó kérdések. Ezek azok a kérdések, amelyekből később milliós viták lehetnek, ha az aláírás előtt nem tisztázzák őket.
Így dönthető el, mikor járhat vissza, és mikor veszhet el
Az alábbi esetekben van remény arra, hogy visszajárjobn a foglaló:
- a szerződés hitel-elutasítás esetére ezt kifejezetten kimondja
- a vevő határidőben és igazolhatóan benyújtotta a hitelkérelmet
- az elutasítás a szerződésben meghatározott feltételek szerint történt
- a bank csak a szükségesnél alacsonyabb hitelösszeget hagyott jóvá, és ezt a szerződés kezeli
- a vevő időben értesítette az eladót
- az elutasítás oka az ingatlan vagy az eladó oldalán merült fel
- a teljesítés olyan okból hiúsult meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős
Sajnos az alábbi esetekben reális esély van a foglaló elveszítésére:
- a bank a vevő hitelképessége miatt utasította el a kérelmet
- a vevő késedelmesen intézte a hitelt
- lejárt a fizetési határidő
- csak szóban állapodtak meg a foglaló visszajárásáról
- a vevő nem tudja igazolni a hitelkérelem szabályszerű benyújtását és elutasítását
- a szerződés kifejezetten a vevő kockázataként kezeli a hitel elutasítását
A foglaló sorsa már az adásvételi szerződésben eldőlhet
Hitelből történő ingatlanvásárlásnál nem abból érdemes kiindulni, hogy a hitel biztosan meglesz. Abból kell kiindulni, hogy mi történik, ha mégsem.
A foglaló sorsa sokszor nem a banki ügyintéző telefonhívásán dől el, hanem azon az egy-két bekezdésen, amelyet az adásvételi szerződésbe még aláírás előtt beleírtak — vagy kihagytak belőle.
A foglalót nem utólag kell visszaszerezni. Előre kell olyan szerződést kötni, amely megmondja, mikor jár vissza.