Lakásvásárlásnál a foglaló általában azt jelzi, hogy a vevő komoly szándékkal lép be az ügyletbe, az eladó pedig erre tekintettel félreteszi az ingatlant. Van azonban olyan helyzet, amikor a felek megállapodása után is nyitott marad a kérdés, hogy valóban közöttük jön-e létre az adásvétel. Ilyen az elővásárlási jog.
Vegyünk egy négylakásos társasházat. Az egyik tulajdonos eladná a lakását egy külső vevőnek. A vevő foglalót fizetne, az eladó pedig szeretné látni, hogy az érdeklődés valódi. Az alapító okirat viszont úgy rendelkezik, hogy az eladásnál a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Így előfordulhat, hogy a külső vevő és az eladó mindenben megállapodik, végül mégis egy másik jogosult lép be a vevő helyére.
Ebben a helyzetben a foglaló ügyvédi letétbe helyezése kifejezetten praktikus megoldás lehet. A pénz rendelkezésre áll, a vevő komolysága igazolható, közben az összeg sorsa rendezett marad addig, amíg ki nem derül, él-e valaki az elővásárlási jogával.
Miért különleges helyzet ez?
Egy szokásos adásvételnél a foglaló sorsa többnyire attól függ, miért hiúsul meg a szerződés. Ha a vevő áll el a teljesítéstől, elveszítheti a foglalót. Ha az eladó hátrál ki, felmerülhet a foglaló kétszeres visszafizetése. Ha a meghiúsulás egyik félnek sem róható fel, a foglaló visszajár.
Elővásárlási jog esetén a helyzet sajátos. A külső vevő ajánlatot tesz, az eladó ezt elfogadná, de egy jogosult harmadik személy ugyanazon feltételekkel a vevő helyébe léphet. Ilyenkor a meghiúsulás oka az, hogy a jog elsőbbséget biztosít valaki másnak.
Ezért ebben a helyzetben a foglaló kezelését is tudatosabban kell rendezni.
Társasháznál hol merül fel leggyakrabban?
Társasházaknál az alapító okirat elővásárlási jogot biztosíthat a tulajdonostársak javára a külön tulajdonban álló lakásra vagy más helyiségre. Ez különösen kisebb társasházaknál, garázsoknál, beállóknál és üzlethelyiségeknél fordul elő a gyakorlatban.
A vevőnek ezért érdemes a külön tulajdoni lap mellett az alapító okiratot és a társasház törzslapját is ellenőrizni. Ha elővásárlási jog szerepel az iratokban, a folyamatot ehhez kell igazítani. Az elővásárlásra jogosultakat szabályosan értesíteni kell, és a nyilatkozatok kezelését is rendbe kell tenni.
Mi az ügyvédi letét előnye?
Az ügyvédi letét ebben a helyzetben azért hasznos, mert kiegyensúlyozza a felek érdekeit.
A vevő oldaláról nézve természetes igény, hogy a foglaló addig maradjon biztonságban, amíg ki nem derül, hogy valamelyik jogosult él-e az elővásárlási jogával. Ha valaki belép a helyére, a vevő oldalán nincs szerződésszegés, ezért a letett összeg visszajárása logikus és méltányos eredmény.
Az eladó oldaláról ugyanakkor az a fontos, hogy a vevő valóban komoly ajánlatot tegyen. Az eladó értesíti a jogosultakat, kivárja a nyilatkozataikat, és ezalatt más érdeklődőket is félretehet. Ilyenkor sokat számít, hogy a foglaló ténylegesen beérkezett az ügyvédi letéti számlára.
A letét tehát mindkét fél számára biztonságot ad. A pénz rendelkezésre áll, de csak akkor kerül kiadásra, amikor már világos, hogy az ügylet a külső vevővel mehet tovább.
Mit érdemes pontosan rögzíteni a szerződésben?
A szerződésben célszerű egyértelműen kimondani, hogy az összeg foglaló jogcímén kerül ügyvédi letétbe. Azt is pontosan meg kell határozni, mikor tekintendő megfizetettnek: tipikusan akkor, amikor jóváírásra kerül az ügyvédi letéti számlán.
Legalább ilyen fontos a kiadási feltételek szabályozása. A szerződésből világosan ki kell derülnie, hogy milyen feltételek mellett adható ki a foglaló az eladónak, mely esetben jár vissza a vevőnek, és hogyan kell eljárni akkor, ha a felek között vita alakul ki.
Tipikus megoldás, hogy az ügyvéd akkor adhatja ki az összeget az eladónak, ha az elővásárlásra jogosultak lemondtak a jogukról, vagy a nyilatkozattételi határidő eredménytelenül eltelt.
Ugyanilyen világosan érdemes rögzíteni azt is, hogy ha valamelyik jogosult szabályosan él az elővásárlási jogával, és emiatt az adásvétel végül vele jön létre, a letétbe helyezett foglaló a külső vevő részére visszajár.
Mi történik, ha később valamelyik fél mégis visszalép?
Az ügyvédi letét csak az elővásárlási joggal összefüggő átmeneti helyzetet rendezi. Ha a jogosultak végül nem lépnek be, és az ügylet a külső vevővel teljesülhetne, akkor a foglaló már a szokásos szabályok szerint működik.
Ha ezután a vevő áll el a teljesítéstől, felmerülhet a foglaló elvesztése. Ha az eladó hátrál ki, felmerülhet a foglaló kétszeres visszafizetése. A gyakorlatban ugyanakkor fontos látni, hogy az ügyvédi letétben rendszerint csak a ténylegesen befizetett összeg van bent. Ha a vevő az eladóval szemben további igényt érvényesít, azt külön kell rendezni, hacsak a szerződés erre külön biztosítékot nem tartalmaz.
Külön figyelmet igényel az a helyzet, amikor vita alakul ki arról, hogy az elővásárlási jog gyakorlása szabályszerű volt-e. Ilyenkor célszerű úgy megfogalmazni a letéti feltételeket, hogy az ügyvédnek ne kelljen érdemi jogvitát eldöntenie. Biztonságos megoldás lehet, hogy vitás esetben az összeg a felek közös írásbeli rendelkezéséig vagy jogerős döntésig letétben marad.
Miért éppen foglaló, miért nem egyszerű előleg?
Az előleg elszámolási tételként működik: beleszámít a vételárba, meghiúsulás esetén pedig általában visszajár. A foglaló ezzel szemben a szerződéses elköteleződést is megerősíti. Ingatlan-adásvételnél ezért alakult ki széles körű gyakorlata.
Elővásárlási jog mellett is működhet ez a konstrukció, de csak akkor igazán jól, ha a szerződés pontosan rendezi, mi történik abban az esetben, ha a jogosult belép a külső vevő helyére.
Ebben a helyzetben a jól működő szerkezet három elemből áll: foglaló, ügyvédi letét és világos kiadási, illetve visszafizetési szabályok.
Az elővásárlási időszak áthidalására egy jó eszköt lehet az ügyvédi letét
Elővásárlási jog esetén a foglaló ügyvédi letétbe helyezése sokszor kifejezetten jó megoldás. A vevő ezzel igazolja komoly szándékát, az eladó pedig úgy indulhat tovább a folyamattal, hogy közben a pénz sorsa is rendezett.
A konstrukció különösen társasházi helyzetekben hasznos, ahol az ügylet egy ideig attól is függ, hogy valamelyik jogosult él-e az elsőbbségével. Ilyenkor a foglaló rutinszerű átadása helyett célszerűbb olyan szerződéses megoldást választani, amely előre rendezi az átmeneti bizonytalanságot.
A jól megírt szerződés ebben a körben valódi biztonsági elem: védi a pénzt, tisztázza a feltételeket, és sok későbbi vitát megelőz.