Képzelje el: hetekig kereste az álomlakást, végre megtalálta, a foglaló is rendben volna, az ügyvéd átküldi a tulajdoni lap másolatát – és ott árválkodik egy sor: „elővásárlási jog". Egy pillanatra megáll a szívverése. Vége? Búcsút inthet a lakásnak?
Nem feltétlenül. Sőt, a legtöbb esetben egyáltalán nem. Az elővásárlási jog ugyanis nem tiltja meg az eladást – csak arról szól, hogy valaki más bizonyos esetben „beelőzheti" Önt. Ez kockázat, de kezelhető kockázat. Ebben a cikkben pontosan végigvesszük, mit jelent ez a vevő szemszögéből, mikor kell aggódnia, és mit kérdezzen meg az ügyvédjétől, hogy ne utólag derüljön ki: a vágyott lakás valaki másé lett.
A csapda: nem Ön ellen szól, mégis Ön járhat rosszul
Vegyük a leggyakoribb helyzetet. Kinézett egy lakást egy belvárosi társasházban. Megalkudtak az árban, megírják az adásvételit, kifizeti a foglalót. Aztán valaki – mondjuk egy tulajdonostárs, egy bérlő, egy szomszéd – előáll, és azt mondja: „Ugyanezekkel a feltételekkel inkább én veszem meg." Ezzel pedig Ön sajnos a partra került.
Itt a bökkenő: az elővásárlási jogosult nem alkudozik, nem licitál, nem mondja meg, mennyit ér a lakás. Egyszerűen besétál a már kialkudott ügyletbe, és a kinézett vevő helyébe lép. Ugyanazzal az árral, ugyanazokkal a feltételekkel.
A laikusok ezt szokták összekeverni más, hasonló hangzású jogokkal. Pedig három teljesen különböző dologról van szó:
- Az elővásárlási jog arról szól, hogy ki veheti meg elsőként az ingatlant.
- A haszonélvezet arról, hogy ki használhatja. A haszonélvező nem feltétlenül akarja megvenni a lakást, viszont addig ott lakhat, vagy bérbe adhatja, ameddig a joga fennáll – akkor is, ha Ön közben tulajdonossá válik.
- Az elidegenítési tilalom pedig akár azt is jelentheti, hogy a tulajdonos hozzájárulás nélkül egyáltalán nem adhatja el a lakást.
Ha tehát „elővásárlási jog" felirat van a tulajdoni lapon, az még messze nem stop tábla. Csak van valaki, aki előbbre áll a sorban Önnél.
És most jön a kellemetlenebb hír: nem minden elővásárlási jog található meg a tulajdoni lapon. Egyes esetekben – például közös tulajdonú ingatlannál – a törvény erejénél fogva is fennállhat ilyen jog, anélkül, hogy bárki bejegyeztette volna. Ezért nem árt az óvatosság: kevés csak ránézni a tulajdoni lapra, és föllélegezni, hogy „ott nincs semmi gyanús".
Így működik az elővásárlási jog, így lehet belépni Ön helyett vevőként
Akkor most lássuk a medvét, mit kell érteni a mechanizmusból!
Az elővásárlási jog egy lépcsős folyamat. Először Önnek, a vevőjelöltnek tisztességes vételi ajánlatot kell tennie. Az eladónak ezt az ajánlatot – pontosabban annak lényeges feltételeit – közölnie kell az elővásárlásra jogosulttal. Ha a jogosult ezeket a feltételeket egészben elfogadja, akkor ő veszi meg a lakást. Ha nem nyilatkozik vagy lemond a jogáról, az ügylet megy tovább Önnel.
Egy nagyon fontos szó van itt: egészben. A jogosult nem válogathat a feltételek között. Nem mondhatja, hogy „az árat elfogadom, de a birtokbaadás időpontját nem". Vagy mindent vállal, vagy nem él a jogával.
Ebből pedig egyenesen következik, hogy miért fontos a vételi ajánlat pontossága. Ha Ön csak az árat írja le, és a többi feltétel ködös, akkor a jogosultnak könnyű dolga van: gyakorlatilag csak az árat kell elfogadnia. Ha viszont az ajánlat tartalmazza a pontos fizetési ütemezést, a foglaló sorsát, a banki hitel vagy a CSOK Plusz feltételeit, a birtokbaadás időpontját, a tehermentesítés módját, az ingóságok átvállalását – egyszóval az Ön egyedi helyzetére szabott feltételeket – akkor a jogosultnak már nehezebb pontosan ugyanezt vállalni. Nem azért, hogy „kicselezzük", hanem azért, mert egy reális, részletes ajánlat eleve kiszűri, hogy valaki csak felületesen szeretne beugrani.
Honnan jön egyáltalán ez a jog?
Lakóingatlanoknál a leggyakoribb forrásai:
- Közös tulajdon. A tulajdonostársaknak törvény alapján is van elővásárlási joga egymással szemben. Ez különösen osztatlan közös tulajdonnál, garázsbeállóknál, tárolóknál fontos.
- Társasházi alapító okirat. A társasházban a tulajdonostársak javára létesíthető elővásárlási jog. Ez sokszor nem a megvenni kívánt lakás tulajdoni lapján, hanem a társasház törzslapján jelenik meg – ezért nem elég csak a lakás papírjait átfutni.
- Bérlői jog. Egyes lakásértékesítési helyzetekben a bérlőnek lehet elővásárlási joga, jellemzően korábbi önkormányzati vagy bérelt lakásoknál.
- Állam vagy önkormányzat. Ha az eladó önkormányzat, vagy a vagyon valamilyen módon érintett, az államot bizonyos esetekben elővásárlási jog illetheti meg.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy ha az „ingatlan" valójában tanya, zártkert vagy mezőgazdasági besorolású terület is, akkor a földforgalmi szabályok miatt egészen más, jóval formalizáltabb eljárás vonatkozik rá: jegyzői hirdetményi közlés, szigorú határidők, kötött nyilatkozati formák. Ennek részletezése azonban meghaladja jelen cikkünk kereteit, ezért most térjünk vissza a tipikus lakásvásárláshoz.
És még egy figyelmeztetés. Ha valaki „átugorja" az elővásárlásra jogosultakat – tehát nem közli velük az ajánlatot, vagy hiányosan közli, abból később jogvita lehet. Bizonyos határidők betartása mellett az elővásárlásra jogosult megtámadhatja az adásvételt. Vevőként ez azt jelenti, hogy még a frissen szerzett tulajdona sem feltétlenül megdönthetetlen. Nem éri meg trükközni, hogy később nyugodtan aludhassunk.
Hogyan veszítheti el a vevő a lakást?
A folyamat a gyakorlatban többféleképpen nézhet ki, de a logika hasonló.
Először van egy külső vevői ajánlat. Ez lehet az Ön ajánlata. Ezután az eladó vagy az ügyletben eljáró jogi képviselő tisztázza, kik az elővásárlásra jogosultak. Nekik közölni kell az ajánlat vagy a szerződés lényeges feltételeit. Ha a jogosult azt mondja, hogy ezeket a feltételeket elfogadja, akkor beléphet a vevő helyére.
Ez nem kellemes vevőként. De jogilag nem váratlan fordulat, hanem éppen az elővásárlási jog lényege.
A vevő szempontjából a legfontosabb tanulság ez: amíg az elővásárlási jog nincs szabályosan rendezve, addig a pozíciója nem teljesen végleges.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy ha az elővásárlási jogot megsértik, abból később jogvita lehet. A Ptk. az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalanságára is tartalmaz szabályt, a Kúria gyakorlata pedig a hároméves objektív határidő jogvesztő jellegét is megerősítette. Ennek részletezése azonban meghaladja jelen cikkünk kereteit, ezért most térjünk vissza a vevői kockázathoz: nem jó stratégia úgy tenni, mintha az elővásárlási jog nem létezne.
Miért fontos a tulajdoni lap és miért nem mindig elég?
A tulajdoni lap az első állomás. Nem véletlenül. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, a tulajdoni lap tartalmát a törvényi korlátok között bárki megismerheti, és az ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, vagyis a benne foglaltak helyességét főszabály szerint vélelmezni kell. (2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról)
De nem szabad itt megállni.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy nem minden elővásárlási jog csak akkor számít, ha külön be van jegyezve az adott lakás tulajdoni lapjára. Közös tulajdon esetén például a tulajdonostársakat törvény alapján is megilletheti elővásárlási jog a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadára. Ennek részletezése azonban meghaladja jelen cikkünk kereteit, ezért most térjünk vissza ahhoz, mit kell vevőként ellenőriztetni. (Jogtár)
Társasházi lakásnál különösen fontos az alapító okirat. A társasházi törvény szerint az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási jog létesíthető. (NJT)
Magyarul: nem biztos, hogy elég csak a kiszemelt lakás tulajdoni lapját nézni. Lehet, hogy a társasházi alapító okiratban vagy a társasházi törzslapon van a válasz.
A garázs és a tároló külön meglepetés lehet
Lakásvásárlásnál gyakori mondat: „A lakáshoz tartozik egy garázsbeálló is.”
Ez elsőre jól hangzik. Csakhogy a garázsbeálló vagy tároló jogi helyzete nem mindig olyan egyszerű, mint a lakásé. Előfordulhat, hogy a garázs vagy a teremgarázs osztatlan közös tulajdonban van, és Ön valójában egy tulajdoni hányadot venne hozzá.
Ilyenkor újra felmerülhet a tulajdonostársak elővásárlási joga.
Ez nem azt jelenti, hogy ne vegyen garázst vagy tárolót. Azt jelenti, hogy ne csak a lakásra kérdezzen rá. Kérdezzen rá arra is, pontosan milyen jogcímen, milyen helyrajzi számon, milyen tulajdoni szerkezetben kerül Önhöz a beálló vagy tároló.
A kellemetlen meglepetések gyakran nem a nappaliban vannak. Hanem a garázsszinten.
Ezeket mindenképpen tisztázza a ügyvéddel
Ez a rész az, amit érdemes szó szerint elővenni, amikor először leül egyeztetni az ügyvédjével. Tegye meg a következőket:
- Tisztázni kell az összes lehetséges elővásárlási lehetőséget, ami felmerülhet. Társasházi alapító okirat? Törvény? Közös tulajdon? Bérlői jogviszony? Ettől függ minden további lépés, mert más szabályok vonatkoznak ezekre az esetekre, más a határidő, más a közlés módja, más a kockázat.
- Ne elégedjen meg a lakás tulajdoni lapjával! Társasházi lakásnál kérje el az alapító okiratot is. Osztatlan közös tulajdonnál a teljes ingatlan tulajdoni lapját. Ha a lakáshoz garázsbeálló vagy tároló is tartozik, annak külön a jogi helyzetét.
- Tisztázza, kik a jogosultak és hányan vannak! Egy tulajdonostárs vagy húsz? Egy bérlő, vagy önkormányzati eladásnál egy egész halmazról beszélünk? Ez nem elméleti kérdés: minden egyes jogosulttal szabályosan közölni kell az ajánlatot.
- Vételi ajánlatát írassa meg részletesen! Ne csak az ár szerepeljen benne. Tegyen bele fizetési ütemezést, foglaló-rendelkezést, finanszírozási feltételeket, birtokbaadási időpontot, ingóságok sorsát, esetleges egyéb feltételeket. Minél pontosabb és az Ön helyzetére szabott, annál nehezebb lemásolni.
- Rögzítse írásban, mi történik a foglalóval, ha valaki belép a helyébe! Ezt a szerződésben kell rendezni, nem utólag, sírva, az ügyvédi irodában.
- Kérje, hogy a szerződés tartalmazzon feltételes rendelkezéseket az elővásárlási jog rendezésére! Például úgy, hogy a vételár második részlete csak akkor jár, ha igazoltan minden jogosult nyilatkozott, vagy a rájuk vonatkozó határidő letelt.
- Ne dőljön be annak, ha az eladó azt mondja: „ezzel ne foglalkozzunk, úgyse él vele senki"! Ez a leggyakoribb hiba. A jogosult nem köteles előre szólni, hogy élni fog-e a jogával. Csak akkor derül ki, ha szabályosan értesítik.
- Ne hagyja, hogy sürgessék! Az elővásárlásra jogosultak értesítésére idő kell. Ha az eladó nagyon nyomja a tempót, az gyanús.
Ne felejtse el
Az elővásárlási jog önmagában nem stop tábla, hanem útkereszteződés. Át lehet rajta menni, csak előbb meg kell nézni, jön-e valaki balról – és ha jön, neki van elsőbbsége. Az Ön dolga vevőként nem az, hogy megkerülje a jogosultat, hanem hogy a saját pozícióját biztosítsa: pontos ajánlattal, alapos ügyvédi munkával és egy olyan szerződéssel, amely arra az esetre is választ ad, ha valaki mégis a helyébe lép.
Mert ha utólag derül ki, hogy az elővásárlásra jogosultat senki nem értesítette szabályosan, az nem csak az eladó problémája lesz – hanem az Öné is.