Sok családban felmerül a gondolat: mi lenne, ha a szülő még életében a gyermeke nevére íratná a lakást? Ennek általában az előrelátás az oka, a szülő szeretné időben rendezni a vagyoni helyzetet, de közben nem akar kiszolgáltatottá válni. Az egyik legelterjedtebb megoldás ilyenkor az, hogy a lakás tulajdonjoga átkerül a gyermekre, a szülő viszont haszonélvezeti jogot tart fenn magának.
Ebben a cikkben azt járjuk körbe, hogy ez a konstrukció pontosan mit jelent a gyakorlatban: ki dönthet a lakásról, mi történik eladáskor vagy hitelezéskor, és mit érdemes előre rögzíteni a szerződésben.
A tipikus családi helyzet: ajándékozás fenntartott haszonélvezettel
A leggyakoribb jogcím ilyen esetben az ajándékozás. A szülő ajándékozási szerződéssel ruházza a gyermekre az ingatlan tulajdonjogát, miközben a saját javára haszonélvezeti jogot alapít vagy tart fenn. A lényeg, hogy két külön jogi pozíció válik szét tudatosan: a gyermeké lesz a tulajdonjog, de a szülő erős használati és hasznosítási jogot kap a lakás felett.
Ez nem puszta „papírozás". A tulajdonjog tartalmát – a birtoklást, a használatot, a hasznok szedését és a rendelkezés jogát – a haszonélvezet érdemben átrendezi. A haszonélvező javára ugyanis a Ptk. erős jogosítványokat biztosít: a szülő birtokolhatja, használhatja az ingatlant és szedheti annak hasznait. Mindez dologi jog, ami nemcsak a családon belül, hanem kívülállókkal szemben is érvényesül.
Fontos tudni, hogy egyenesági rokonok – tehát szülő és gyermek – között az ajándékozás főszabály szerint illetékmentes. Ha a tulajdonszerzés haszonélvezettel terhelten történik, az illetékalapot a haszonélvezet értéke csökkenti, amelyet az Itv. életkoralapú számítási módszer szerint határoz meg.
Végül egy óvatossági pont: az ajándékozás nem visszavonhatatlan minden körülmények között. A Ptk. ismeri az ajándék visszakövetelésének egyes eseteit – például ha az ajándékozó létfenntartása kerülne veszélybe, vagy a megajándékozott súlyos jogsértést követ el az ajándékozóval szemben. Ezt nem kell túlgondolni, de érdemes tudni róla.
A lakás használata feletti döntés a gyakorlatban
Ez az a kérdés, amelyet a családok a leggyakrabban félreértenek, éppen ezért érdemes részletesen kibontani.
A rövid válasz: főszabály szerint a haszonélvező, vagyis a szülő. Ha a szülő javára haszonélvezet van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, a gyermek hiába tulajdonos, a mindennapi használat feletti döntés nem az övé. Nem igaz tehát az a gyakran hallott mondat, hogy „aki a tulajdonos, az dönt mindenről". Ingatlanjogi szempontból ez félrevezető: a gyermek tulajdonos, de a szülő haszonélvezete miatt a használati jogok lényegi része a szülőnél van.
Konkrétan ez a következőket jelenti. A szülő bent lakhat az ingatlanban – ez a haszonélvezet legalapvetőbb tartalma. A szülő a lakást nemcsak használhatja, hanem a hasznait is szedheti: a Ptk. szerint a haszonélvező jogosult a dolog birtoklására, használatára és hasznainak szedésére. A tulajdonos, jelen esetben a gyermek, ezeket a jogokat csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogaival nem él.
Ennél is tovább megy a törvény: a haszonélvező a haszonélvezet gyakorlását másnak is átengedheti. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a szülő a lakást tipikusan bérbe is adhatja, vagy más személy számára is biztosíthatja a használatot, természetesen legfeljebb a saját joga fennállásának idejére. Mindezt úgy, hogy ehhez a gyermek-tulajdonos beleegyezése a Ptk. alapján nem szükséges.
Érdemes egy példán keresztül is megvilágítani: ha az anya a lakását a lányának ajándékozza, de magának holtig tartó haszonélvezetet tart fenn, akkor a lánya tulajdonos lesz, de az anya maradhat bent, sőt akár ki is adhatja a lakást albérletbe. A lánya nem dönthet szabadon arról, ki használja az ingatlant, és nem utasíthatja ki az anyját. A haszonélvezet ugyanis dologi jog, ami mindenkivel szemben védelmet élvez, a tulajdonossal szemben is.
Természetesen a haszonélvezet nem korlátlan hatalom. A szülőnek a rendes gazdálkodás szabályai szerint kell eljárnia, és köteles megóvni az ingatlan állagát. De a napi szintű használati döntések, például, hogy ki lakik bent, mire használják a lakást, a haszonélvező kezében vannak. Aki ezt a konstrukciót választja, annak tisztán kell látnia: a gyermek az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonos, de a lakás feletti tényleges kontroll a haszonélvező szülőnél marad.
Az ingatlan későbbi eladása haszonélvezet mellett
Ez a kérdés előbb-utóbb szinte minden családban felmerül. Akár azért, mert a gyermek máshol szeretne élni, akár azért, mert pénzre van szüksége. A válasz jogilag egyértelmű, de a gyakorlati következményei már árnyaltabbak.
A haszonélvezettel terhelt ingatlan nem forgalomképtelen. A gyermek-tulajdonos a tulajdonjogát eladhatja, az adásvétel jogszerűen megköthető. Nem igaz tehát az a széles körben elterjedt tévhit, hogy „ilyen lakást nem lehet eladni". Lehet, de van egy döntő megszorítás, miszerint a haszonélvezet szerint nem tűnik el attól, hogy az ingatlan gazdát cserél. A vevő tehát nem „üres", tehermentes lakást kap, hanem egy olyan ingatlant, amelyen a szülő haszonélvezete továbbra is fennáll.
Ennek a gyakorlati következményei kézzelfoghatók: az ingatlan értékesíthetősége jellemzően rosszabb, a vételár alacsonyabb lehet, a vevői kör pedig szűkebb, hiszen a vevő nem kap teljes használati szabadságot. Ezek nem jogszabályi tételek, hanem a haszonélvezet dologi terhéből következő piaci realitások, ezért a családoknak érdemes ezzel előre számolniuk.
Fontos különbséget tenni két helyzet között. Az egyik az ingatlan eladása, amikor a tulajdonjog száll át, de a haszonélvezet a fentiek szerint fennmarad. A másik a haszonélvezet megszűnése önmagában: ha a szülő lemond a jogáról, vagy a haszonélvezet a jogosult halála miatt szűnik meg, az ingatlan tehermentes lesz. Ilyenkor azonban nem elég, hogy a jog anyagi jogi értelemben megszűnt, az ingatlan-nyilvántartási törlést is rendezni kell. Amíg a törlés nem történik meg, a nyilvántartás továbbra is terhelt ingatlant mutat. Ezt a jogbizonytalanságot célszerű ügyvédi közreműködéssel megszüntetni, azáltal, hogy a földhivatali nyilvántartásból is töröltetjük a haszonélvezetet.
Végezetűl egy adózási szempont, hogy ha a gyermek később értékesíti az ingatlant, felmerülhet személyi jövedelemadó-kötelezettség. Az Szja tv. szerint az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes okiratot az földhivatalhoz benyújtották. Ez azért lényeges, mert az adóteher mértéke az eltelt évek számától is függ, vagyis minél korábban történt az ajándékozás, annál kedvezőbb lehet a későbbi adózási helyzet.
Hitelfelvétel és terhelés haszonélvezettel terhelt lakáson
Ez a kérdés különösen a fiatalabb generációnál merül fel: a gyermek tulajdonos lett, de a lakáson a szülő haszonélvezete áll fenn. Kérdés, hogy felvehet-e így hitelt, vagy fedezetként használhatja-e az ingatlant?
A jogi válasz az, hogy önmagában a haszonélvezet megléte nem teszi jogilag lehetetlenné a jelzálogjog alapítását. A tulajdonjog terhelhetősége elvileg nem szűnik meg attól, hogy haszonélvezet van az ingatlanon. Nem helyes tehát az a kategorikus kijelentés, hogy „ilyen lakásra nem lehet hitelt felvenni".
A gyakorlatban azonban a bankok és egyéb finanszírozók óvatosak, ugyanis a haszonélvezet a fedezet gyakorlati értékét érdemben csökkentheti. Ha a hitel nem teljesül és végrehajtásra kerül sor, a haszonélvezet fennállása az ingatlan értékesíthetőségét és az elérhető vételárat is befolyásolja. Aki ilyen helyzetben tervez hitelfelvételt, annak érdemes előre tájékozódnia a konkrét banki gyakorlatról, és arról, hogy a finanszírozó milyen feltételekhez köti az ügylet létrejöttét.
Amiket a szerződésben célszerű már az elején rögzíteni
A magyar jogszabályok megadják a haszonélvezet kereteit, de a családon belüli nézeteltérések jellemzően nem a jogszabályokból erednek, hanem abból, amit a felek „majd megbeszélünk" alapon nyitva hagytak. A tapasztalat azt mutatja, hogy a jó szerződés előre kezeli a későbbi potenciális vitapontokat is.
Az alábbiakban azokat a kérdéseket vesszük sorra, amelyeket mindenképpen érdemes tisztázni még a szerződés megkötésekor.
Először is pontosan meg kell határozni, hogy kinek a javára szól a haszonélvezet, és az egész ingatlanra vagy csak egy meghatározott tulajdoni hányadra terjed-e ki. Szintén rögzíteni kell, hogy a haszonélvezet határozott idejű vagy holtig tartó. A családon belüli konstrukciókban természetes személy javára az utóbbi a tipikus, de a jogosult halálán kívül a lemondás és a határozott idő lejárta is szóba jöhet megszűnési okként.
A legtöbb családi vita a költségviselés körül alakul ki, ezért ezt a kérdést különös gonddal érdemes kezelni. A Ptk. megkülönbözteti a rendes karbantartást és állagmegóvást a rendkívüli javításoktól és helyreállításoktól. Az állagmegóvást főszabály szerint a haszonélvezőt terheli, a rendkívüli javítások és helyreállítások viszont a tulajdonost terhelik. Nem pontos tehát azt mondani, hogy „a bent lakó szülő fizet mindent", de az sem, hogy „minden nagyobb költség a gyereké". A szerződésben érdemes pontosítani, hogy a felek mit tekintenek rendes karbantartásnak és mi számít rendkívüli felújításnak, ki viseli a rezsit, a közös költséget és a biztosítás díját, valamint kell-e a másik fél előzetes tájékoztatása vagy hozzájárulása nagyobb munkákhoz.
Szintén célszerű előre rendezni, hogy mi történik, ha a felek később el akarnák adni az ingatlant, hitellel szeretnék terhelni, vagy ha a haszonélvező le szeretne mondani a jogáról. Ezek a helyzetek a családi viszonyok változásával bármikor előállhatnak (pl.: válás, költözés, anyagi nehézség esetén), és ha nincs rájuk előre kialakított keretmegállapodás, a felek könnyen szembe kerülhetnek egymással.
Végül egy gyakorlati szempont, amelyet nem lehet eléggé hangsúlyozni: ingatlanügyben a haszonélvezet és a tulajdonjog rendezése nem pusztán családi megállapodás kérdése. A haszonélvezet ingatlanon szerződéssel csak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, a szerződés önmagában nem elég.
A haszonélvezeti jog bejegyzéshez ügyvéd közreműködése szükséges, aki a kérelmet a szerződéssel és a szükséges iratokkal együtt elektronikus úton nyújtja be az ingatlanügyi hatósághoz. Ha az űrlap hiányosan van kitöltve vagy valamilyen dokumentum kimaradt, a hatóság hiánypótlást kérhet, ami az eljárást lassíthatja, éppen ezért érdemes már az első körben mindent precízen előkészíteni.