Sokan úgy tudják, hogy ha egy ingatlan a családon belül cserél gazdát, akkor az automatikusan illetékmentes. Ez azonban így túl általános megfogalmazás. A testvérek közötti ingatlanügyleteknél különösen fontos, hogy pontosan milyen jogcímen történik az átruházás: adásvételről, ajándékozásról vagy öröklésről van-e szó. Ugyanaz a lakás vagy tulajdoni hányad egészen más adó- és illetékkövetkezménnyel járhat attól függően, hogyan rendezik a felek az ügyet.
Éppen ezért a valódi kérdés nem az, hogy „családon belül van-e az ügylet”, hanem az, hogy milyen jogügyletet kötnek a felek. A testvérek közötti ingatlan-adásvételnél ez különösen fontos, mert sokan itt keverik össze az illetéket a személyi jövedelemadóval, és az adásvételt az ajándékozással.
Nem minden testvérek közötti ingatlanügylet illetékmentes
A legfontosabb kiindulópont az, hogy a testvérek közötti ingatlan-adásvétel nem azonos a testvérek közötti ajándékozással vagy örökléssel. Ez nemcsak jogi formai kérdés, hanem nagyon is gyakorlati pénzügyi különbség.
Ha valaki lakást vagy házat vásárol, alapesetben visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet. Lakástulajdon megszerzésénél ez rendszerint a forgalmi érték 4 százaléka. Egy 50 millió forintos lakásnál ez 2 millió forintot jelenthet. Sokak fejében innen jön az a gondolat, hogy testvérek között ez biztosan nem így van. Csakhogy a testvérek közötti adásvételre nem ugyanaz a mentességi szabály vonatkozik, mint a testvérek közötti ajándékozásra vagy öröklésre.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha egyik testvér eladja a lakását vagy a tulajdoni hányadát a másiknak, a vevő oldalán illetékfizetési kötelezettség merülhet fel. Az, hogy a felek testvérek, önmagában még nem teszi illetékmentessé az adásvételt.
Ki számít testvérnek?
A testvéri kapcsolatot az illetékszabályok nem szűken értelmezik. Ide tartozik a vér szerinti testvér, a féltestvér, valamint az örökbefogadással létrejött testvéri kapcsolat is. Vagyis nemcsak az számít testvérnek, akinek mindkét szülője azonos, hanem az is, akinek legalább az egyik szülője közös, illetve az örökbefogadás folytán létrejött testvéri viszony is ide sorolható.
Ez a kérdés főként ajándékozásnál és öröklésnél kap különös jelentőséget, mert ott a testvéri kapcsolatnak tényleges illetékjogi jelentősége van.
A leggyakoribb élethelyzet: örökölt ingatlan tulajdoni hányadának rendezése
A legtöbb családban nem úgy merül fel a kérdés, hogy egyik testvér „megvesz” a másiktól egy teljes lakást, hanem úgy, hogy több testvér együtt örököl egy ingatlant. Tipikus helyzet, hogy ketten vagy hárman örökölnek egy lakást, de végül csak egyikük tartaná meg, a többiek pedig pénzben szeretnék megkapni a rájuk eső részt.
Itt nagyon fontos különbséget tenni aközött, hogy maga az öröklés hogyan alakul, és aközött, hogy a testvérek egymás között később hogyan rendezik a tulajdoni viszonyokat.
Az öröklés önmagában a testvér javára illetékmentes lehet. Ha azonban a testvérek úgy rendezik a helyzetet, hogy egyikük ellenszolgáltatás fejében megszerzi a másik örökrészét, akkor az ügylet már könnyen átbillenhet a visszterhes vagyonátruházás szabályai alá. Magyarul: attól, hogy az egész történet egy öröklésből indult, a kivásárlás még nem feltétlenül lesz illetékmentes.
Ezért örökölt ingatlanoknál mindig az egész folyamatot kell egyben nézni. Nem mindegy, hogy a hagyatéki eljárásban hogyan osztják meg az örökséget, és nem mindegy az sem, hogy a felek később külön adásvételi szerződéssel rendezik-e a tulajdoni hányadokat.
Testvérek közötti teljes lakás vagy ház adásvétele
Természetesen nemcsak öröklés után fordulhat elő testvérek közötti ingatlanátruházás. Előfordul az is, hogy egyik testvér kedvezményesen segíti a másikat egy lakáshoz jutni, vagy élethelyzet-változás miatt családon belül maradna az ingatlan.
A jogi folyamat ilyenkor alapvetően ugyanaz, mint bármely más ingatlan-adásvételnél. Kell egy megfelelő tartalmú szerződés, tisztázni kell a vételárat, a fizetés módját, a birtokbaadás idejét, az esetleges terheket, és gondoskodni kell a földhivatali bejegyzéshez szükséges okiratokról.
A családi kapcsolat legfeljebb a felek közti bizalmat erősíti. A formai és ingatlan-nyilvántartási szabályokon azonban ez semmit nem változtat.
Adásvétel vagy ajándékozás? Itt válik igazán fontossá a különbség
Sok családban teljesen természetesen merül fel a kérdés: ha úgyis testvérek között marad az ingatlan, miért ne lehetne egyszerűen adásvétel helyett ajándékozással rendezni?
A válasz az, hogy a két ügylet jogilag nem ugyanaz. Adásvételnél van vételár, tehát a tulajdon átruházása ellenérték fejében történik. Ajándékozásnál nincs valódi ellenérték: az egyik fél ingyenesen ruházza át a tulajdonjogot a másikra.
Ez azért döntő különbség, mert testvérek között az ajándékozás illetékmentes lehet, míg az adásvétel nem ugyanilyen logika szerint működik. Vagyis ugyanazon családi helyzetben az egyik jogcím kedvezőbb lehet illeték szempontból mint a másik.
Persze nem arról van szó, hogy a felek tetszés szerint „átcímkézhetik” az ügyletet. Ha valójában vételárat fizetnek, akkor az ügyletet nem érdemes ajándékozásnak nevezni. A szerződésnek a felek valódi akaratát kell tükröznie. A rosszul megválasztott jogcím később komoly bizonytalanságot okozhat.
Az illeték és az SZJA nem ugyanaz
Ez az egyik legfontosabb különbség. A mindennapi szóhasználatban gyakran minden fizetési kötelezettséget „adónak” neveznek, valójában az illeték és a személyi jövedelemadó két teljesen külön dolog.
Az illeték tipikusan a vevő vagy vagyonszerző oldalán merül fel. Az SZJA viszont az eladót érintheti, ha az ingatlan eladásából jövedelme keletkezik.
Ezért abból, hogy egy ügylet testvérek között illetékmentes lehet, még nem következik, hogy más fizetési kötelezettség biztosan nincs. Az eladónál ettől még felmerülhet személyi jövedelemadó is.
A gyakorlatban az SZJA kérdése főként attól függ, hogy az eladó mikor és milyen értéken szerezte az ingatlant, illetve mennyi idő telt el a szerzés és az eladás között. Ingatlanoknál az idő múlásának külön jelentősége van, mert az adóteher több év alatt fokozatosan kifut, és bizonyos idő után már nem kell adót fizetni.
Mi történik, ha a testvér később eladja az ajándékba kapott ingatlant?
Ez az a pont, amelyet sokan nem látnak előre. A testvérek közötti ajándékozásnál valóban lehet illetékmentesség, de ebből nem következik az, hogy a megajándékozott későbbi eladása is adómentes lesz.
Tegyük fel, hogy valaki 2026-ban ajándékba kap a testvérétől egy lakást, majd 2028-ban eladja azt. Maga az ajándékozás ettől még lehet illetékmentes, de a 2028-as eladás már külön adózási esemény. Ilyenkor azt kell vizsgálni, hogy az eladásból keletkezik-e jövedelem, és az mennyi.
Ajándékozással szerzett ingatlannál ráadásul a szerzési érték meghatározása sem ugyanúgy történik, mint egy szokásos vásárlásnál. Emiatt a későbbi eladás adó vonzata sokszor kedvezőtlenebb lehet annál, mint amire a család elsőre számít.
Ezért ha a felek ajándékozásban gondolkodnak, érdemes nemcsak a jelenlegi illetékkérdést nézni, hanem azt is, hogy a megajándékozott akarja-e néhány éven belül továbbértékesíteni az ingatlant.
Mi van akkor, ha a vételár feltűnően alacsony?
Családon belül gyakori gondolat, hogy ha az ingatlan valójában 60 millió forintot ér, de a testvérek csak 5 millió forintos vételárat írnak a szerződésbe, akkor ezzel „olcsóbbá” tehető az ügylet. Ez veszélyes leegyszerűsítés.
Ingatlan-adásvételnél az illeték alapja főszabályként nem pusztán a szerződésbe írt ár, hanem a megszerzett ingatlan forgalmi értéke. Ez azt jelenti, hogy a túl alacsony vételár önmagában nem garantálja az alacsony illetéket. Ha az érték irreálisan alacsony, a NAV a forgalmi értéket vizsgálhatja, és abból indulhat ki.
Ezen túlmenően a feltűnően alacsony ár mindig felveti azt a kérdést is, hogy a felek valóban adásvételt akartak-e, vagy az ügylet részben inkább ajándékozási jellegű. Családon belül ezért különösen fontos, hogy a szerződés a valós gazdasági helyzetet tükrözze.
Családon belül is szükség van ügyvédre
Gyakori tévhit, hogy testvérek között elég egy egyszerű, aláírt papír. Ingatlanoknál ez nem ilyen egyszerű.
A tulajdonjog földhivatali bejegyzése nélkül a vevő vagy megajándékozott nem válik bejegyzett tulajdonossá. Ehhez pedig olyan okirat kell, amely alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az ügyletet nem érdemes „házi megállapodással” elintézni.
Adásvételnél az ügyvédi közreműködés gyakorlatilag elengedhetetlen, de ajándékozásnál is erősen indokolt. Nemcsak a földhivatali bejegyzés miatt, hanem azért is, mert a szerződésnek pontosan kell rendeznie többek között a jogcímet, a terheket, a birtokbaadást, az esetleges haszonélvezetet és a fizetési feltételeket.
Összegzés
A testvérek közötti ingatlanügyeknél a legnagyobb hiba általában az, hogy a felek egyetlen szóba sűrítik a kérdést: „illetékmentes vagy nem?” A valóság ennél árnyaltabb.
Testvérek között az ajándékozás és az öröklés valóban kedvező illetékszabályok alá eshet. A testvérek közötti adásvételnél viszont nem elég abból kiindulni, hogy „családon belül marad” az ingatlan. A jogcím, a szerzés módja, az ingatlan megszerzésének előzményei és a későbbi továbbértékesítés lehetősége egyaránt számít.
Különösen igaz ez örökölt tulajdoni hányadok rendezésénél, ahol a családok gyakran csak utólag szembesülnek azzal, hogy az öröklés illetékmentessége és a testvérek közötti későbbi kivásárlás illetéke nem ugyanaz a kérdés.
Aki biztosra akar menni, annak nem elég azt megkérdeznie, hogy „kell-e illetéket fizetni”. A helyes kérdés inkább ez: milyen jogcímen, milyen értéken és milyen adózási következmények mellett érdemes rendezni a családon belüli ingatlanátruházást.