Új építésű ingatlan vásárlásakor gyakran találkozhatunk az 5 százalékos áfa és az áfa-visszaigénylés fogalmával. A kettő azonban nem ugyanaz. Attól, hogy egy új lakás értékesítésére kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs vonatkozik, a vevő még nem válik automatikusan jogosulttá az áfa visszatérítésére.
A szabályozás több, egymástól eltérő esetet különböztet meg. Más szabályok vonatkoznak egy hagyományos új építésű lakás megvásárlására, mások a preferált kistelepüléseken igénybe vehető támogatásokra, és ismét más feltételekkel lehet visszakapni az áfát a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken épült lakások után.
1. Az 5 százalékos áfa önmagában még nem jelent áfa-visszatérítést
Az új lakóingatlanok egy részének értékesítésére az általános 27 százalék helyett 5 százalékos áfakulcs alkalmazható. Az általános forgalmi adóról szóló törvény alapján ebbe a körbe tartozhat a többlakásos lakóingatlanban kialakított, legfeljebb 150 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakás, valamint a legfeljebb 300 négyzetméteres egylakásos lakóingatlan. Forrás: Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50–51. pont.
Ráadásul az 5 százalékos adómérték 2026. december 31-éig alkalmazandó, 2027. január 1-jével kivezetik. Az átmeneti szabály alapján 2027 és 2030 vége között teljesített értékesítésre és az addig átvett előlegre is alkalmazható, ha az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált, vagy az egyszerű bejelentést eddig tudomásul vették. A rozsdaövezeti akcióterületi lakásokra (ld. lent) külön szabály él, azt a kivezetés nem érinti.
Ez a kedvezmény azonban elsősorban az ingatlan értékesítésére alkalmazandó áfatartalmat határozza meg. Ha például valaki egy új társasházi lakást vásárol egy beruházótól, és annak vételára 5 százalékos áfát tartalmaz, ebből önmagában nem következik, hogy a vevő ezt az összeget később vissza is kérheti az államtól.
Ez fontos különbség. A köznyelvben gyakran összemosódik az „5 százalékos újlakás-áfa” és az „áfa-visszaigénylés”, miközben jogilag két külön kérdésről van szó. Az egyik azt határozza meg, hogy az értékesítésre milyen adómérték alkalmazható, a másikhoz pedig külön támogatási jogcím szükséges és külön feltételrendszer vonatkozik rá.
Ilyen külön támogatási lehetőség létezik többek között a preferált kistelepüléseken, valamint a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken.
2. Áfa-visszatérítés preferált kistelepülésen
A kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési támogatásokról szóló szabályozás többféle adó-visszatérítési lehetőséget is tartalmaz. Ezeknél különösen fontos, hogy pontosan milyen ingatlan épül vagy kerül megvásárlásra, milyen áfatartalmú számlák állnak rendelkezésre, illetve az igénylő más otthonteremtési támogatást is igénybe kíván-e venni.
Új lakás építésénél a természetes személy építő vagy építtető a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű egylakásos lakóépület építési költségeihez kapcsolódóan kérhet adó-visszatérítési támogatást. A szabály az építkezés helyéül szolgáló építési telek vételárát is bevonhatja a támogatási körbe. Ebben az esetben a támogatás 27 százalékos áfával kiállított számlák alapján vehető igénybe. Forrás: 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet 15. § (5), (8)–(10) bekezdés. A visszatérítés összege a megfelelő számlákban feltüntetett áfához igazodik, de legfeljebb 5 millió forint lehet. Forrás: 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet 15. § (9) bekezdés.
Külön szabály vonatkozik arra az esetre, amikor a támogatott személy 5 százalékos áfával értékesített új ingatlant vásárol. A legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű új egylakásos lakóépület vásárlásához – illetve meghatározott esetben építéséhez – kapcsolódó adó-visszatérítési támogatás a rendelet szerinti családi otthonteremtési kedvezménnyel egyidejűleg igényelhető. Ebben az esetben az 5 százalékos áfával kiállított számla alapozhatja meg a támogatást. Forrás: 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet 15. § (6) és (8) bekezdés. Ebben az esetben is létezik az 5 millió forintos felső határ. Forrás: 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet 15. § (9) bekezdés.
Lényeges ugyanakkor, hogy a szabályozás új lakás vásárlásánál nem általában bármilyen új építésű lakást említ, hanem legfeljebb 300 négyzetméteres egylakásos lakóépületet. Ezért nem lehet abból kiindulni, hogy minden preferált kistelepülésen megvásárolt új építésű ingatlan után visszajár az 5 százalékos áfa. Az ingatlan típusa és a választott támogatási konstrukció egyaránt meghatározó.
3. Rozsdaövezeti lakásnál akár a teljes 5 százalékos áfa visszajárhat
Egészen más rendszer vonatkozik a jogszabályban meghatározott rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló egyes új lakóingatlanokra.
Az Áfa tv. külön nevesíti a jogszabályban meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található építési területen található többlakásos lakóingatlanban kialakított, legfeljebb 150 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakásokat. Forrás: Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 59. pont.
Az ilyen lakások vásárlásához külön adó-visszatérítési támogatás kapcsolódhat. A támogatás összege megegyezik a lakás vásárlásáról kiállított számla vagy számlák alapján megfizetett 5 százalékos áfa összegével. A rozsdaövezeti támogatásról szóló rendelet erre nem állapít meg a falusi konstrukciónál alkalmazott 5 millió forintos felső határt. Forrás: 444/2021. (VII. 23.) Korm. rendelet 1. § (1) bekezdés és 3. §.
A jogosultság azonban itt sem automatikus. A támogatás többek között csak akkor igényelhető, ha a lakás az ingatlan-nyilvántartásban „lakás” megnevezéssel már feltüntetésre került, az igénylő tulajdonjogának bejegyzése megtörtént, és az igénylőnek nincs az állami adó- és vámhatóságnál nyilvántartott köztartozása. Forrás: 444/2021. (VII. 23.) Korm. rendelet 2. § (3) bekezdés.
További feltétel, hogy az ingatlant gazdálkodó szervezet vagy befektetési alap természetes személy részére történő értékesítés céljára építse vagy építtesse, és azt az igénylő részére első alkalommal értékesítsék. Forrás: 444/2021. (VII. 23.) Korm. rendelet 2. § (4) bekezdés.
Az igénylés határidejére is figyelni kell. A támogatás az adásvételi szerződés megkötése és a teljes vételár kiegyenlítése után, a tulajdonjog bejegyzésének, illetve a teljes vételárról vagy annak utolsó részletéről szóló számla megfizetésének évét követő naptári év szeptember 30-áig igényelhető. Forrás: 444/2021. (VII. 23.) Korm. rendelet 5. § (1) bekezdés.
Érdemes már a vásárlás előtt tisztázni, hogy melyik szabály vonatkozik az ingatlanra
Az új építésű ingatlanok áfaszabályai első pillantásra egyszerűnek tűnhetnek: gyakran csak az 5 százalékos áfáról hallunk. A tényleges helyzet azonban ennél jóval összetettebb.
Nem mindegy, hogy társasházi lakásról vagy egylakásos lakóépületről van szó, mekkora az ingatlan hasznos alapterülete, preferált kistelepülésen vagy kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen található-e, milyen áfakulccsal készülnek a számlák, illetve milyen más otthonteremtési támogatást vesz igénybe a vásárló. A rozsdaövezeti konstrukciónál ezen felül az első értékesítés, az földhivatali-nyilvántartás és az igénylési határidő is fontos szempont.
Ezeket a kérdéseket érdemes már az adásvételi szerződés megkötése előtt tisztázni. Egy új építésű lakás vásárlásánál célszerű ügyvéddel átnézetni az adásvételi szerződés mellett azt is, hogy az adott projekt és tervezett adásvétel mellett milyen kedvezmények vagy adó-visszatérítési lehetőségek jöhetnek szóba.
A szabályok számos feltételt és kivételt tartalmaznak, ezért új építésű ingatlan vásárlásakor különösen indokolt lehet már a szerződéskötés előtt ingatlanjogban jártas ügyvéd segítségét kérni.