A foglaló sorsa, amikor meghiúsul az adásvétel
Adásvételnél a foglaló sokszor milliós tétel. Ha az adásvétel meghiúsul, a legtöbben rosszul teszik fel a kérdést, és emiatt rosszul is járnak.
A foglaló sorsát nem az dönti el, hogy ki mit szeretne utólag. A foglaló sorsát egyetlen kérdés dönti el.
Miért hiúsult meg az adásvétel, és ezért melyik fél a felelős?
Ebből a cikkből kiderül, mikor válik a foglaló a vételár részévé, mikor kapja vissza a vevő egy az egyben, mikor bukja el, és mikor kell az eladónak a dupláját visszafizetni. A végén egy rövid felsorolás segít eldönteni a saját helyzetét.
Tényleg foglaló az átadott összeg?
Ez az első szűrő. A Polgári Törvénykönyv szerint az átadott összeg csak akkor foglaló, ha azt a vállalt kötelezettség megerősítéseként adták, és ez a szerződésből egyértelműen kitűnik. Magyarul a szerződésben szerepelnie kell, hogy ez foglaló, és hogy az eladó és a vevő a foglaló jogi következményeit akarja.
Ha ez hiányzik, vagyis csak „letéti összeg", „biztosíték" vagy „ajánlati biztosíték" szerepel, az összeg könnyen sima előleggé válik. Az előleg más. Meghiúsulás esetén főszabály szerint visszajár, foglalóvesztésről szó sincs. A másik félnek lehet külön kártérítési igénye, de az már nem a foglaló automatikus következménye.
Ingatlannál fontos az írásbeliség is. Az adásvételi szerződést írásba kell foglalni, és ez az előszerződésre is igaz. A szóbeli megállapodás nem elegendő.
Ha az adásvétel lezárul, a foglaló beszámít
A legtöbb adásvétel rendben befejeződik. Ilyenkor a foglalót nem adja vissza senki, hanem beszámít a vételárba.
Egy példa: A vételár 80 millió forint, a foglaló 8 millió forint, a vevőnek már csak 72 millió forintot kell fizetnie.
Ez jogilag nem visszajárás, hanem elszámolás a vételár részeként.
Ki a felelős a meghiúsulásért?
Ha az adásvétel nem megy végig, négy alaphelyzet van.
Ha sem az eladó, sem a vevő nem felelős, akkor a foglaló visszajár. Olyan objektív, jogi vagy hatósági akadály merül fel, amelyre egyiküknek sincs ráhatása. Jogszabály változik, hatósági döntés akadályozza az adásvételt, vagy bekövetkezik egy olyan esemény, amelyről az eladó és a vevő eleve úgy állapodott meg, hogy foglalóvesztés nélkül zárja le a vásárlást. A vevő egy az egyben visszakapja a pénzét.
Ha az eladó és a vevő is hibás, akkor a foglaló szintén visszajár. Ha a meghiúsuláshoz mindketten hozzájárultak, például csúsztak a határidőkkel, vagy egyikük sem működött együtt rendesen, akkor egyik oldalt sem sújtja foglalóvesztés. A pénz visszajár.
Ha a vevő a felelős, akkor a vevő elveszíti a foglalót.
Ha az eladó a felelős, akkor a foglaló kétszeresét fizeti vissza. Az eladó nemcsak a kapott foglalót adja vissza, hanem annak a dupláját.
A Kúria egy döntésében arra mutatott rá, hogy nem az eladó és a vevő magatartásának felróhatóságát kell vizsgálni, hanem azt, hogy a meghiúsulásért ki felelős. Az adott ügyben a hitelügyintézés és a tehermentesítés együttes csúszását egyikükre sem lehetett terhelni, ezért a foglaló visszajárt.
Amikor a vevő elveszíti a foglalót
A vevő akkor bukja a foglalót, ha a meghiúsulás az ő oldalán dőlt el. A leggyakoribb esetek:
Meggondolja magát. Talált egy jobb lakást, mégsem akar költözni, vagy utólag sokallja az árat. Ez a vevő kockázata, a foglaló az eladónál marad.
Nem fizet határidőre. Vállalta, hogy adott napig fizet, de nem érkezik meg az önerő, nem írja alá a banki papírokat, vagy nem adja be időben a hitelkérelmet. Ha emiatt borul az adásvétel, ő felel.
Nem tudja vagy nem akarja készpénzzé tenni saját ingatlanát. Vevő oldalán a saját ingatlan értékesítéséből befolyt összeg nem áll rendelkezésre, mert nem tudja vagy nem akarja eladni meglévő ingatlanát.
Nem kap hitelt, és a szerződés nem tért ki külön erre az esetre. Ebben az esetben elég sok részletkérdés felmerül, ezért külön szakaszban tárgyaljuk ezt az eshetőséget.
Alaptalanul tagadja meg a teljesítést. A vevő apró, lényegtelen hibára hivatkozva állna el, vagy olyan teherre, amelyet ismert és elfogadott. Jogszerű ok nélkül elveszíti a foglalót.
Amikor az eladó a foglaló kétszeresét fizeti
Ha az adásvétel az eladó hibájából hiúsul meg, a kapott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Ha a vevő 8 millió forintot adott, az eladó 16 milliót fizet vissza. Ez a Ptk. szabálya.
Tipikus esetek:
- Meggondolja magát, vagy magasabb ajánlatot kap, és visszalép.
- Másnak adja el az ingatlant a foglalós szerződés ellenére.
- Nem tudja tehermentesíteni az ingatlant, pedig ezt vállalta. Rajta marad a jelzálog vagy a végrehajtási jog, vagy hiányzik a banki hozzájárulás a törléshez.
- Nem adja birtokba az ingatlant. Nem költözik ki, bent marad egy bérlő, vagy tele van lommal a lakás.
- Nincs megfelelő jogosultsága az eladásra. Nem egyedüli tulajdonos, hiányzik a tulajdonostárs hozzájárulása, vagy rendezetlen a hagyatéki helyzet.
Mindig azt kell megnézni, hogy az adott hiba vagy késedelem valóban az eladó hibája-e, és mit vállalt a szerződés. Érdemes is érdemes az adásvételi szerződésben minden fontos részletet tisztázni.
Ha a vevő nem kap hitelt
Számos részletkérdés felmerül ebben a szituációban, ezért egy külön cikkben foglalkoztunk a foglaló sorsával, amikor a hitel vagy CSOK miatt meghíusul az adásvétel. Itt most csak röviden összefoglaljuk a lényeget:
A hitel elmaradása önmagában nem dönti el a foglaló sorsát. Három forgatókönyv van:
- Visszajár, ha a szerződés kimondja, hogy hitel-elutasítás esetén az eladó és a vevő elszámol.
- Elúszik, ha a szerződés szerint a finanszírozás a vevő kockázata, vagy a vevő hitel nélkül is vállalta a fizetést.
- Vitás, ha a hitel az ingatlannal, a banki értékbecsléssel vagy egy harmadik szereplővel összefüggő ok miatt hiúsul meg, és a szerződés nem rendezi, ki viseli ezt a kockázatot.
Egy esetleges bírósági ügy során nem lesz elegendő annyi, hogy nem lett hitel. Azt vizsgálják majd, miért nem lett, és ez kinek a hibájából történt. Ha a vevőt rossz hiteltörténet vagy igazolatlan jövedelem miatt utasították el, az az ő oldala. Ha viszont az ingatlan elhallgatott jogi vagy műszaki hibája miatt nem hitelezhető, az az eladó felé billentheti a mérleget.
Ezért fontos, hogy az ügyvéd már a szerződésben külön foglalkozzon a foglaló sorsával abban az esetben, ha a hitelt nem kapja meg a vevő, vagy túl keveset vagy késve kapja meg. Számos részletkérdés felmerül itt, érdemes elolvasni az imént linkelt cikket.
Hasonló a helyzet, ha a bank alacsonyabbra értékeli az ingatlant, mint remélték. Ez általában a vevő kockázata, kivéve, ha a szerződés mást köt ki, vagy az alacsony értékbecslés az eladó által elhallgatott hibára vezethető vissza.
Ugyanez vonatkozik a CSOK-ra, a Babaváróra, az Otthon Startra és más támogatásokra. A támogatás elmaradása önmagában nem dönti el a foglaló sorsát. Az számít, vállalta-e a vevő a vételárat támogatás nélkül is, és kinek a hibájából maradt el a pénz.
Két gyakran félreértett helyzet
Elővásárlási jog. Ha egy jogosult, például egy tulajdonostárs, szabályosan belép a vevő helyére, az eredeti vevő nem a saját hibájából marad le az ingatlanról. Ilyenkor a foglaló jellemzően visszajár neki, és ezt érdemes a szerződésben előre rendezni. Más a helyzet, ha az eladó eltitkolta az elővásárlási jogot vagy rosszul tájékoztatott.
Haszonélvező, bérlő, bent lakó. Itt az számít, mit vállalt az eladó. Ha a szerződés szerint az ingatlan beköltözhetően, használati jogoktól mentesen járna, de nem így van, az eladó felel. Ha viszont a vevő tudta és elfogadta, hogy haszonélvezettel vagy bérlővel együtt vásárol, arra később nem hivatkozhat.
Ha túl magas a foglaló
A Ptk. szerint a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. Ez nem azt jelenti, hogy a vevő automatikusan visszakapja a pénzét. Azt jelenti, hogy ha a foglaló aránytalanul magas, akkor a bíróságtól kérni lehet a csökkentését.
Ingatlannál a 10% körüli foglaló a megszokott, de ez nem kötelező. A bíróság a vételárhoz, az eladó és a vevő helyzetéhez és a szerződésszegés súlyához méri, hogy túlzott-e.
A foglaló nem zárja le az ügyet
Egy gyakori tévhit, hogy a foglaló elvesztésével vagy a dupla visszafizetésével minden el van rendezve. A foglaló jogi következménye nem mentesít a szerződésszegés egyéb következményei alól, a kötbér és a kártérítés összegét viszont csökkenti a foglaló összege.
Előfordulhat tehát, hogy az eladó megtartja a foglalót, de a foglalón felüli káráért még kártérítést is követel. A vevő pedig a foglaló kétszeresén túl is igényt tarthat a tényleges veszteségére.
Így dönthető el pár kérdéssel
- Ha az adásvétel teljesült, akkor a foglaló beszámít a vételárba.
- Ha nem teljesült, és sem az eladó, sem a vevő nem felelős, akkor a foglaló visszajár.
- Ha az eladó és a vevő is felelős, akkor a foglaló visszajár.
- Ha a vevő a felelős, akkor elveszíti a foglalót.
- Ha az eladó a felelős, akkor a foglaló kétszeresét fizeti vissza.
- Ha nem volt érvényes foglalókikötés, akkor az összeg jellemzően előlegként kezelendő, és főszabály szerint visszajár.
A lényeg
A foglaló sorsát az dönti el, hogy az adásvétel kinek a hibájából hiúsult meg.
Ezért a foglaló igazi súlya nem az átadáskor dől el, hanem a szerződés szövegében. Hogy mi történik hitel-elutasításnál, tehermentesítési csúszásnál vagy a saját lakás eladásának kudarcánál, azt előre, írásban kell rendezni.